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从夏某某所诉两案谈房屋永久承租权


一、案情
A区B路5号503室房屋（14.3平方米）系居民夏某某承租该区某房管所管理的公房。1993年，此房被拆迁开发重建，夏某某作为享有安置权的拆迁户，支付了超面积安置费3105元，将承租面积扩大至35.7平方米，房屋所有权仍由该区房管局某房管所享有，双方订立了公有房屋住宅租约。1998年11月2日，夏某某在未征得房管所同意情况下将房屋出租与另一居民广某某使用。同月20日，一自称夏某某的男子持名为夏某某的假身份证以公房租约遗失为由，向房管所申请补办新租约，此遗失启事经登报公告后房管所将新租约办给了此人。同年12月，此人以六万四千元将房屋使用权转让给陈某某，并到房管所重新办理了承租人为陈某某的公房租约。此后，夏某某发现此情况，产生纠纷诉诸法院。夏某某先以陈某某为被告提起确认自己享有房屋承租权的民事诉讼，后又以A区房管局为被告提起行政侵权的行政诉讼。
二、审判结果及理由
夏某某提起的民事、行政二诉讼先后分别由民事审判庭和行政审判庭审理完毕。民事审判庭判决驳回夏某某的诉讼请求。理由：一、夏某某未经房管所同意而擅自转租有过错应承担相应责任；二、陈某某善意有偿取得房屋承租权是合法承租人。行政审判庭裁定驳回夏某某起诉。理由：房管所与夏某某之间的关系属出租人与承租人之间的民事法律关系，不属行政诉讼受案范围。
三、本案的争议
本案在审理中曾形成两种意见。第一种意见认为房管所与夏某某之间是单纯的普通租赁民事法律关系，它依据契约产生，双方适用普通租赁法律规范中的权利义务规定。作为所有人的出租方提供房屋并承担维修义务，承租方占有、使用房屋并支付国家规定的租金。同时国家法律、法规及地方法规规章及规范性文件有关公房租赁的内容也作为租约法定内容供双方遵循。第二种意见认为房管所与夏某某之间是行政、民事属性兼有的法律关系，双方除存在第一种意见所叙述的民事法律关系外，出租方还凭借法律、法规授权或房屋行政管理机关委托对承租方行使管理权，因而还存在行政法律关系。笔者认为第一种意见的存在有其客观事实和法律法理基础，但不是说他们之间只要有民事法律关系存在就否认行政法律关系的存在，二者并不矛盾，行政法律关系仍有存在的可能性；第二种意见笔者认为依据现有的法律是不能成立的，但从发展来看却应当被确立，因为此中需要行政权力的干预。下面对此类租赁关系作一简要分析。
四、对此类特殊租赁关系的分析
在房屋租赁关系中，如果将以私有房屋为标的出租称为普通租赁关系，则可称本案所涉之出租为特殊租赁关系。
现实生活中，这种特殊租赁关系一般有两种，一种为国有公房租赁，一种为拥有房地产的企事业单位按国家定价进行的房屋租赁。这种特殊租赁关系与普通的房屋租赁关系有很大差异。第一、承租权获取的方式不同。普通租赁中的承租人只要支付租金即可承租，而此类特殊租赁中的承租人获得房屋使用不仅仅象普通承租人一样以支付租金为对价，还需要支付另一对价。承租人除按期支付租金外还需在获取房屋承租权时支付其它高额对价。其中国有公房承租人主要凭借劳动关系而获得承租权，即通常所称“分配”。这可以说是以劳动为对价，劳动者所在单位以房屋实物工资代替部分货币工资支付与劳动者；其次还可在分配、拆迁、买卖、对换时按面积支付一定金额获取或扩大承租面积，如本案夏某某拆迁后支付的超面积安置费。通过支付一定金额获取承租的，一般单位面积金额略低于产权单位面积金额，同时获租后还需按国家规定支付租金。第二、承租期限不同。普通租赁的租赁期限是有期限的，承租人按照合同约定期限租用房屋。而此类特殊租赁的租赁期限是永久性的，承租人与出租人之间不约定租赁期限，可以无限期租赁。第三、租金不同。普通租赁关系中，如私房租赁，出租、承租双方可以公平、自愿确定租金数额。而此类特殊租赁的租金数额为非自愿且较低廉，并由国家直接予以规定，且远远低于普通租赁的租金额。第四、承租后的附随权利义务不同。普通租赁中承租人的有限承租权非经出租人同意不得转让，更不能继承、交换，而这类特殊租赁中承租人的承租权可按照出租人的相关规定转让、继承。承租人可将承租权在市场上以自愿价格转让，此后只需在出租人处办理变更名称手续，承租人死亡后，其继承人一般均可获得承租权。
五、确立永久承租权之他物权规范是民事法律关系与行政法律关系共同存在的前提
从上述内容可知，此类特殊租赁关系与普通租赁关系有很大不同，但有此不同并不意味着就需要行政权干预，就可以说存在行政法律关系。融资租赁就不同于普通租赁，它就无需行政权干预。那么这类特殊租赁关系到底是否需要行政权干预呢？现从一假设进行推导，假设此类房屋租赁是属于单纯、完全的民事法律关系。当承租人A通过支付对价（在大中型城市一般每平方米1500元左右）取得承租权，后承租人在承租过程中有一个月房租未按期支付（按国家现行规定每平方米每月一般为2元左右），此时承租人违约应承担违约责任，按相关的民事租赁法律规范，出租人有权解除租约，从而承租人丧失承租权，这看来是符合民事规范的，但此中就出现了问题，问题在于以因不履行一月每平方米2元的租金而丧失了以每平方米1500元取得的承租权，这样的约定公平吗？符合公平原则吗？显然不符合，出租人不应凭借微薄的欠租额而剥夺承租人的承租权。可见这不能适用普通租赁的民事法律规范，从上例中可以看出承租人在此中拥有不同于普通租赁的特殊权利，笔者将之称为永久承租权。
永久承租权属于不动产他物权。他物权是指非物之所有权人对物所行使的物权，这种物权由权利人自由、独立、排他地行使，非因法定缘由而不能丧失。永久承租权属于他物权与日本、台湾民法中的永佃权相似（永佃权是租佃人永久租用土地进行耕种或放牧的他物权），永佃权一般只在承租人破产或租金达一定数额时才丧失，并且可以转让、继承。这一规定使得出租人与承租人之间的权利得以平衡，值得我们借鉴。物权法定是物权产生的原则，法律未规定此永久承租他物权，司法实践中就不能作为物权对待。但一种权利不因法律对之未予规定就否认它在现实经济生活中的客观存在，法律的滞后性能够充分说明这一点。当这一权利普遍存在时就应有法律对之予以规范。我国就应制定这一他物权（永久承租权）法律规范，承认这一已被公众所接受又被实践操作所肯定的现实民事权利。承租人拥有的房屋永久承租权属物权不同于债权，债权需要相对方行为的支持，而物权不需要，可独立排他地行使。既然永久承租权属物权就存在一个公示的问题，动产物权以占有为公示，不动产物权（包括自物权、他物权）以登记为公示。登记公示制度不为公众所自由创立，它应来源于法律直接规定，并且属于强制性规范体现国家意志，法律直接规定谁为行使登记权的主体及其享有的职权和承担的职责。例如，土地使用权登记由土地管理机关行使。登记主体对不动产物权进行的登记行为就属于具体行政行为，登记主体与被登记物权人之间就形成了行政法律关系。从上可知，当确立起此类特殊租赁关系中承租人拥有永久承租权且属物权的观点时，就能得出此中存在行政法律关系的结论，更具体一点说就是存在行政登记法律关系。这一法律关系中行政相对人恒定为承租人，行政管理人因法律规定的不同而不同，如可规定由非房屋所有权人的单一行政机关行使登记权，也可规定由房屋所有权人（企事业单位）行使登记权，还可规定由行政机关及其委托的房屋所有权人（企事业单位）共同行使登记权。
综上所述，就本案而言，由于法律没有确立永久承租他物权，导致行政权力无法介入，因而就否定了永久承租他物权登记行政法律关系的存在。但行政法律关系不存在并不是说司法机关在处理此类特殊租赁关系时就应采用与处理普通租赁关系一样的司法手段，因为那样处理就如文中所述不符合公平原则。笔者认为在现阶段没有确立永久承租他物权法律规范的情况下，可从契约法律关系入手维护双方权利的公平。如本案，夏某某若欠租金非达一定数额（与获取承租权对价相当）不可解除合同，夏某某依据公有房屋住宅合同所享有的债权不适用善意取得，原合同继续有效，陈某某与房管所所订立合同无效。


　　　　　　　　　　　（重庆市渝中区人民法院 谢侃）

内蒙古自治区人民政府办公厅


内政办字〔2006〕325号

内蒙古自治区人民政府办公厅关于印发区属普通高等学校利用开发性金融合作机制开展国家助学贷款工作管理办法的通知

各盟行政公署、市人民政府，各旗县人民政府，自治区各有关委、办、厅、局，各有关企业、事业单位：
　　经自治区人民政府同意，现将自治区教育厅、国家开发银行内蒙古自治区分行制定的《内蒙古自治区区属普通高等学校利用开发性金融合作机制开展国家助学贷款工作管理办法（暂行）》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

内蒙古自治区区属普通高等学校
利用开发性金融合作机制开展国家助学
贷 款 工 作 管 理 办 法

（暂　行）

第一章　总　　则


　　第一条　为充分发挥开发性金融合作机制对我区国家助学贷款工作的推动作用，建立区属普通高等学校（以下简称高校）贫困学生开展助学贷款工作的长效机制，根据《国务院办公厅转发教育部财政部人民银行银监会关于进一步完善国家助学贷款工作若干意见的通知》（国办发〔2004〕51号）精神以及自治区教育厅、自治区学生贷款管理中心（以下简称自治区学贷中心）与国家开发银行内蒙古自治区分行（以下简称开发银行）签订的有关协议，特制订本办法。
　　第二条　利用开发性金融合作机制开展国家助学贷款业务是指将开发银行与政府多年来建立的开发性金融合作机制及取得的信用建设、体制建设成果，运用到国家助学贷款工作中，具体为各级人民政府、教育部门、开发性金融合作办公室及自治区学贷中心、各高校等联手合作，将国家助学贷款工作纳入各级人民政府与开发银行的金融合作整体框架内，建立开发性金融助学贷款信用建设联动机制，统筹安排，整体推进。


第二章　职责与分工


　　第三条　各高校助学贷款管理机构作为开展助学贷款业务的操作平台，制定助学贷款操作细则，受托负责办理本校学生助学贷款的申请受理、资格审查、合同签订、贷款发放、贷后管理和本息回收等业务;开展本校诚信教育并推动受助学生信用体系建设;负责跟踪了解贷款学生在校期间和毕业后的贷款使用情况及学习、思想品德、就业情况等，并进行统计汇总分析后，及时报送自治区学贷中心。
　　第四条　自治区学贷中心作为助学贷款专门管理机构和开发银行助学贷款管理平台，对利用开发性金融合作机制开展助学贷款工作进行组织、指导、协调与监督，保证贴息资金和风险补偿金及时足额拨付到位；对各高校提供的学生信用情况等相关信息进行汇总整理，并会同开发银行定期向贷款学生家庭所在地旗县（市、区）教育部门通报，以旗县、高校为单位编制助学贷款还款报告，及时向自治区人民政府金融工作办公室、自治区教育厅及有关高校进行通报。
　　第五条　开发银行负责实施助学贷款工作，对贷款进行审批并发放贷款；按照开发性金融合作协议，与自治区教育厅、自治区学贷中心签订助学贷款管理协议，制定助学贷款实施细则；与自治区有关部门、自治区学贷中心和各高校合作，对助学贷款信用建设、制度建设等进行修改和完善；把助学贷款还款情况作为对贷款学生所在高校和生源地政府的信用情况评价内容之一。
　　第六条　开发银行委托的代理银行应与开发银行和高校密切配合，互通情况，按规定时限向高校提供贷款学生还本付息等情况，确保信息畅通。
　　第七条　各旗县（市、区）教育部门作为生源地国家助学贷款贷中和贷后管理、信息沟通的主要机构，要按照有关规定，在做好家庭经济困难大学生救助工作的同时，协助有关部门做好生源地助学贷款管理工作。负责向自治区教育厅、自治区学贷中心传递、反馈贷款学生信息，定期将贷款学生贷款使用、学习、信用等情况向贷款学生家长、当地人民政府及有关部门进行反馈；建立家庭经济困难学生助学贷款个人档案，并实行动态管理;与政府扶贫工作相结合，会同有关部门给予贷款学生充分关心和帮助，从源头上解决受助学生的实际困难。
　　第八条　各旗县（市、区）开发性金融合作办公室要按照开发性金融合作要求，将生源地贷款学生信用状况和还贷情况纳入当地人民政府与开发银行的信用建设工作中，协助当地教育部门对本地生源的贷款学生生活、就业情况和信用状况进行统计分析，并向开发银行反馈贷款学生的信用情况。
　　第九条　各旗县（市、区）人民政府要从培养人才、促进本地区经济社会发展的角度出发，积极推进贷款学生信用体系建设，指定专人与自治区教育厅、自治区学贷中心、开发银行配合，做好贷款学生的教育、监督工作，建立良好的学生信用贷款环境。


第三章　工作内容


　　第十条　自治区学贷中心、各高校会同开发银行对贷款学生的学习、生活、信用情况进行考核评价，评选诚信学生，在校内和有关宣传媒体进行通报表扬和奖励。
　　第十一条　以贷款学生所在高校及生源地旗县（市、区）为单位，每学年对贷款学生信用情况进行评比、考核、排名。将信用评价结果纳入开发性金融合作机制，作为信用建设重要指标。
　　第十二条　集合开发性金融合作机制的资源和融资优势，将资助贫困学生与贫困学生家庭相结合，助学扶持与政府扶贫相结合，充分发挥开发性金融合作优势。
　　第十三条　金融合作各方机构定期对助学贷款开展情况、取得的效果和存在的问题进行交流、沟通，完善工作机制和考核办法，整体推进助学贷款工作的高效运行，不断深化开发性金融合作。


第四章　工作程序


　　第十四条　各高校国家助学贷款管理机构将本校所有开发银行贷款学生信息，按照学生家庭所在旗县（市、区）分别建立信用档案，编制分类汇总统计表；按学年对本校开发银行贷款学生构成、来源、贷款额度、信用执行情况进行分析，撰写开发银行国家助学贷款信用分析报告，附分类汇总统计表一并报自治区学贷中心。
　　第十五条　贷款学生进入自付利息和还本付息期后，开发银行委托的代理银行每季度将贷款学生的还本付息情况提供给高校助学贷款管理机构。各高校助学贷款管理机构每学年结束后，以旗县（市、区）为单位将贷款学生还本付息等情况报自治区学贷中心。
　　第十六条　自治区学贷中心在接到各高校助学贷款管理机构报送的信用分析报告和分类汇总统计表后，按贷款学生生源地旗县（市、区）为单位进行全区汇总，并撰写全区开发银行国家助学贷款信用分析报告，对各地区和高校进行信用排序，报送自治区教育厅、开发银行，同时印发各有关旗县（市、区）教育部门、开发性金融合作办公室。
　　第十七条　各有关旗县（市、区）教育部门应及时将贷款学生信息送达家长。对可能出现的违约行为，教育部门应直接与学生家长联系，了解学生就业情况，对因不能就业、家庭确实困难、无力偿还助学贷款的学生家庭，教育部门应及时向当地人民政府反映，通过多种方式给予适当救助。


第五章　考　　核


　　第十八条　各级人民政府、各有关部门及开发银行要将助学贷款信用评价作为开发性金融合作和信用建设的重要内容，定期考核、通报，并作为对生源地人民政府进行信用等级评定和年度复评的内容之一。
　　第十九条　自治区国家助学贷款信用状况、违约率是开发银行对自治区教育厅、各高校进行信用评审和年度复评的依据。
　　第二十条　开发银行委托的代理银行负责将贷款学生的个人信用信息录入人民银行“全国个人信用信息基础数据库”，增强贷款学生的信用自律意识。


第六章　附　　则


　　第二十一条　本办法自发布之日起施行，具体事宜由自治区教育厅、开发银行负责解释。





主题词：教育　贷款　办法　通知



内蒙古自治区人民政府办公厅秘书一处 2006年10月9日印发