关于印发《滁州市城市房屋租赁管理办法》的通知
安徽省滁州市人民政府
关于印发《滁州市城市房屋租赁管理办法》的通知
滁政〔2009〕111号
琅琊、南谯区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《滁州市城市房屋租赁管理办法》已经市政府第12次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。
滁州市人民政府
二〇〇九年十二月十四日
滁州市城市房屋租赁管理办法
第一条 为加强城市房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序和社会公共利益，保障租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律、法规和规章规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市城市中心城区内房屋租赁管理适用本办法。
第三条 本办法所称房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
前款所称房屋，不包括公有住房、廉租住房、经济适用住房等国家政策福利性房屋。
有下列情形之一的，视同房屋租赁：
（一）出租人以提供房屋使用权为条件与他人以合作、合伙经营，不参与管理、不承担经营风险而获取收益的；
（二）出租房屋内的营业场地、柜台或者橱柜的；
（三）以其他方式出租房屋的。
第四条 房屋租赁应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。
第五条 市房地产管理局（以下简称市房产局）是本市房屋租赁管理工作的主管部门。
公安、工商、人口计生、城管执法、税务、规划等部门，应当按照各自职责对房屋租赁工作进行管理。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）属于违法建设的；
（二）不符合房屋安全标准的；
（三）产权有争议或者受到限制的；
（四）未依法取得房屋所有权证和土地使用权证的；
（五）共有房屋未取得共有人同意的；
（六）已抵押房屋未经抵押权人同意的；
（七）法律、法规和规章禁止出租的其他情形。
第七条 房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任、违约责任等条款，以及双方的其他权利和义务。
第八条 房屋租赁实行登记备案制度。
房屋租赁当事人应当按照下列规定向市房产局申请登记备案：
（一）租赁期限6个月以上的，自房屋租赁合同签订之日起30日内申请登记备案；
（二）租赁期限6个月以下的，自房屋租赁合同签订之日起10日内申请登记备案。
第九条 居（村）民委员会应当协助做好房屋租赁管理工作，督促租赁当事人自觉遵守登记备案等相关规定。居（村）民委员会每月应将本单位管理服务范围内存在房屋租赁关系的双方当事人姓名、与承租人共同居住人员姓名、房屋所在地等情况书面告知市房产局。市房产局应将上述信息定期通报给公安、工商、人口计生等部门。
公安、工商、人口计生等部门日常管理中发现租赁房屋未登记备案的，应及时告知市房产局。
第十条 房地产经纪机构从事房屋租赁业务的，应当告知房屋租赁当事人办理登记备案手续，并每月将通过本机构中介服务签订房屋租赁合同的双方当事人姓名、与承租人共同居住人员姓名、房屋所在地等情况书面告知市房产局。市房产局应将上述信息定期通报给公安、工商、人口计生等部门。
第十一条 房屋租赁当事人申请登记备案应当持下列材料：
（一）房屋租赁合同；
（二）房屋所有权证和土地使用权证；
（三）租赁当事人身份证或其他合法有效证件；
（四）法律、法规和规章规定的其他材料。
出租共有房屋，须提供其他共有人同意出租的证明材料；出租已抵押的房屋，须提供抵押权人同意出租的证明材料；出租委托代管的房屋，须提供委托人授权出租的证明材料。
第十二条 市房产局在收到登记备案申请后，应当在5个工作日内进行审查，对符合本办法规定租赁登记备案条件的，予以登记备案；对不符合本办法规定租赁登记备案条件的，不予登记备案。市房产局在登记备案时发现房屋租赁当事人有违法行为的，应及时告知相关部门予以查处。
第十三条 房屋租赁合同变更或者解除的，房屋租赁当事人应当自房屋租赁合同变更或者终止之日起10日内到市房产局办理变更登记或者注销登记。
第十四条 承租人转租房屋，应当经出租人同意订立转租合同，并按照本办法规定重新办理登记备案手续。
第十五条 房地产经纪机构从事房屋租赁业务，应当遵守下列规定：
（一）开展租赁业务应当建立业务记录，设立业务台帐；
（二）在经营场所公示服务内容、服务标准、房地产经纪资格证书复印件；
（三）房屋租赁经纪业务，由房地产经纪机构统一受理并与委托人签订书面经纪合同，统一收取中介服务费用、开具发票，并依法纳税；
（四）不得伪造、变造、买卖、出借、出租房地产经纪资格证书。
第十六条 房地产经纪人员从事房屋租赁业务，应当遵守下列规定：
（一）不得索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
（二）不得允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）不得同时在两个或两个以上房地产中介服务机构执业；
（四）不得与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）不得有法律、法规和规章禁止的其他行为。
第十七条 出租人应当遵守下列规定：
（一）不得将房屋出租给无合法有效身份证件的人员；
（二）依法申报、缴纳房屋租赁相关税款；
（三）主动将承租人及其共同居住人员姓名、房屋所在地等信息告知辖区居（村）民委员会；
（四）发现承租人及其共同居住人员有违反计划生育政策的，应当及时向辖区居（村）民委员会或人口计生部门报告；
（五）对租赁房屋进行必要的安全检查，及时发现和排除安全隐患；
（六）在办理租赁房屋登记备案后到租赁房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书；
（七）发现承租人及其共同居住人员有其他违法行为的，应当及时报告有关部门。
第十八条 承租人及其共同居住人员应当遵守下列规定：
（一）主动接受辖区计生服务指导，交验《流动人口婚育证明》，以及遵守其他计划生育政策规定；
（二）不得利用租赁房屋从事违法行为。
第十九条 房屋租赁当事人违反本办法规定，未办理房屋租赁登记备案而出租房屋的，由市房产局责令限期补办登记备案手续。
第二十条 房屋租赁当事人违反计划生育有关规定的，由人口计生部门依法处罚。
第二十一条 出租人有下列情形之一的，由有关部门依法给予处罚：
（一）将不得出租的房屋出租的，由市房产局依照《安徽省城市房屋租赁管理办法》第十七条的规定予以处罚；
不得出租的房屋有以下情形的，由有关部门同时依法予以处理：
1. 租赁房屋属于违法建设的，由城管执法部门查处；
2. 租赁房屋不符合消防标准和消防管理规定的，由公安部门依法予以处罚。
（二）知道或者应当知道承租人从事无照经营行为而出租房屋的，由工商部门依照《无照经营查处取缔办法》第十五条的规定予以处罚；
（三）未按时办理纳税申报以及不缴或少缴应纳税款的，由税务部门依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定予以处罚；
（四）办理房屋租赁登记备案后未到租赁房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书，经通知拒不改正的，由公安部门依照《租赁房屋治安管理规定》第九条第（一）项的规定予以处罚；
（五）房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十七条第一款的规定予以处罚；
（六）房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十七条第二款的规定予以处罚；
第二十二条 承租人利用出租房屋非法生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险物品的，由公安部门依照《租赁房屋治安管理规定》第九条第（五）项的规定予以处罚；
第二十三条 房屋租赁当事人利用出租房屋从事其他违法行为的，由有关部门依法予以处罚。
第二十四条 房屋租赁管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由有关部门依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 对拒绝、阻碍行政执法人员依法执行公务的，由公安部门依法处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条 本办法由市房产局负责解释。
第二十七条 本办法自印发之日起施行。
试析死刑复核程序中几个问题
张旭科
死刑复核程序，是指人民法院对判处死刑的案件进行复审核准所遵循的特别审判程序，是其在人民法院内部实行的一种对死刑案件的特别监督程序。应该说刑事诉讼法关于死刑复核程序的特殊程序性规定体现了立法者对有关死刑案件的特别审慎的态度，有利于贯彻少杀、慎杀，防止错杀的方针，防止死刑滥用，从而确保适用死刑的正确性，发挥其在社会主义建设事业中有力的保障作用。但是我们也应当清楚地看到，由于法律条文粗疏，死刑复核的具体程序仍不完善，虽然最高人民法院有关的司法解释在一定程度上弥补了立法的不足，但仍有许多问题有待于研究和进一步完善。
一、关于存在死刑复核程序与第二审程序合二为一的问题
由于最高人民法院将部分死刑案件的核准权下放给高级人民法院，这就势必造成了一些地方死刑案件的复核程序与二审程序相重叠，合二为一，因为高级人民法院也可能是案件二审法院。在当前的司法实践中，已经有高级人民法院在判处死刑案件的二审裁定书上注明“根据最高人民法院依法授权高级人民法院核准部分死刑案件的规定，本裁判即为核准死刑的裁判”。应该说，这种做法是不妥当的，其实际上就是用二审程序吸收了死刑复核程序。根据我国有关法律的规定，死刑复核程序与第二审程序是互相独立的诉讼程序，它们既不能合并，也不能同时进行。死刑复核程序只能在第二审程序终结之后才能够进行，并且死刑复核程序应当另行组成合议庭进行。因此，上述做法的理由虽然是冠冕堂皇的——最高人民法院的依法授权，但这却是严重违背法律程序的，同时也剥夺了不至于被判死刑的罪犯的最后一线希望，导致死刑复核程序失去最后屏障作用且容易导致错杀，同时这两种程序合二为一也容易导致官官相护的地方保护主义现象[1]。从另一个方面折射出，某些法院对人的生命的漠视。
但是应当如何解决死刑复核程序与第二审程序合二为一的问题呢？笔者认为，鉴于死刑复核程序与第二审程序合二为一的不正常现象的存在，最高人民法院应当将所有的死刑案件核准权收归自己行使，以保证死刑在全国范围内正确适用。[2]同时，建议最高人民法院设立独立的死刑复核庭，并在全国范围内设立独立于地方法院系统的死刑复核分庭，最高人民法院实行垂直领导且各分庭至少管辖两个省、自治区或直辖市。另外，两级死刑复核庭的财政支出由中央财政拨付。这样，一方面可以彻底地解决死刑复核程序与第二审程序合二为一的问题，另一方面防止了地方保护主义的滋生。此外，这从理论上讲，将死刑案件核准权收归最高人民法院行使，体现了国家慎用死刑的严肃态度；从实践上讲，则有利于纠正死刑判决的偏差与错误，统一死刑适用标准，保证死刑案件的质量，有效控制适用死刑的数量，对防止错杀，坚持少杀与慎杀具有重要意义。
二、关于死刑复核程序中是否应听取控辩双方的意见问题
我国刑事诉讼法规定，人民检察院依法对刑事诉讼进行法律监督，作为控诉方的人民检察院可以在死刑判决生效后发现确有错误时提起抗诉，还可以在罪犯执行死刑时派员临场监督，并可以提出纠正建议。由此可见，死刑复核程序是当然接受人民检察院的监督的。但是，笔者发现，在死刑复核程序中却没有辩护方的法律地位，只有控诉方的。应该说，在刑事诉讼中，控方与辩护方是相对立的双方，既然有控诉方的人民检察院在死刑复合程序中起着法律监督的作用，那么辩护方更加应该参与到死刑复合程序中去，否则，如果只有控方没有辩方，那么象征着“公正”、“法律面前人人平等”的天平就会倾斜，不仅司法公正无从谈起，而且会使法律的威信在人们心中跌落，并逐渐冷却人们心中炽热的法律情感。应该说，这种现象对我国法治国家的建设是十分有害的。
笔者认为，在死刑复核程序中，控辩双方都应该参加，体现司法的公正；对于人民法院来说，在死刑复核程序中，也应当兼听控辩双方的意见，正所谓“偏听则暗，兼听则明”。鉴于实践中复核机关对死刑案件虽然进行全面审查，包括事实审与法律审，但其只进行书面审查，因此其审查的程序价值有限，不利于彻底发现错误，尤其是事实上的错误，此外我国法律没有规定在死刑复核程序中对已经判处死刑的人可以委托律师进行辩护的现状，笔者建议，司法解释应当尽快明确规定：在死刑复核程序中对死刑案件应当实行不公开地开庭审理，对已经判处死刑的人必须委托律师进行辩护，同时允许人民检察院参加，兼听双方的意见，然后再作出裁判；二、复核机关必须将最后的裁判结果与理由、控辩双方的意见必须公布于众，接受社会监督。
三、关于死刑复核程序的期限问题
我国的刑事诉讼法对侦查、起诉、审判等程序均规定了诉讼期限，但惟独对死刑复核程序的期限没有作出规定。笔者认为，虽然说死刑复核程序是一种对死刑案件的特别监督程序，有其特殊性，但是对死刑复核程序的期限不作出任何的规定，显然是不合适的，是立法上的一大疏漏。因为，期限的不确定性状态首先将直接有损于一部法律的严肃性和统一性，既使判决立即执行的案件难以发挥死刑的威慑力，又影响了对不应当判处死刑的人及时解除其濒于绝望的精神状态，甚至促成更严重的后果，如被告人不堪巨大的精神压力自杀等。同时这也极不利于迅速、及时地复核死刑案件，从而导致对被告人羁押时间过长，案件数量增多，这一方面是给羁押场所带来管理上的困难，另一方面如果判处死刑的人应当无罪，死刑复核程序的期限不确定导致羁押时间过长，从而使国家赔偿的数额增多，给国家造成较大的经济损失。有鉴于此，笔者认为，对死刑复核程序的期限应当以司法解释的形式作出具体而又明确的规定，设置一个期限的最高限。
除此之外，我国刑事诉讼法对死刑复核的具体程序也仅仅在第202 条规定了复核组织，对复核的内容、方法，复核后的处理也均未作出规定。不得不说这是我国死刑复核程序立法的严重缺欠，并与死刑复核程序在刑事诉讼中的重要地位极不相称的。因而，笔者认为，为保证死刑复核程序的严肃性，确保适用死刑的正确性，我们立法者应当对刑事诉讼法中死刑复核程序用正确与慎重的眼光、用端正的态度去认认真真地审视它，尽快地完善它，不要让死刑复核程序形同虚设。
[1]现实中就有许多案件，明明是错判，但是无论当事人怎么上诉、申诉，得到的结果基本一致——维持原判或者是对原审的判决略作修改。并在当事人上诉、申诉的过程中，有来说软话的，有来威胁的，有来施加压力的……这正如一句老话所说：“林子大了什么样的鸟都有。”不过，也有例外，但却往往要经历砸锅卖铁、倾家荡产、身心俱惫等过程。
[2]对于死刑核准权下放可能出现的问题，人民大学法学院教授、博士生导师卢建平曾作这样的分析：“各省高院行使复核权带有很浓的地方色彩，实践中受到党政领导的干预比较明显。有时，证据、程序上的疑点不能充分考虑；另外，发案率、社会治安一票否决权等类似的东西使省一级高院在处理时某些环节上不太好把握。”
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