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宁夏回族自治区固原市人民政府


固原市人民政府关于印发《固原市房地产市场管理办法》的通知

固政发〔2009〕14号


各县（区）人民政府，市政府各部门、直属机构，各事企业单位：
《固原市房地产市场管理办法》已经2009年2月17日市人民政府第22次常务会议通过，现予以印发，请认真贯彻执行。



固原市人民政府
二〇〇九年二月十七日　　　　



固原市房地产市场管理办法

第一章　总　则

第一条　为加强房地产市场管理，规范房地产开发建设行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例》、住房与城乡建设部《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》等有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条　本办法所称房地产市场，是指房地产项目申报、审批，土地出让，施工许可，商品房预(销)售，以及与房地产有关的物业管理、中介服务、广告宣传等行为和活动的场所。
第三条　市建设局是市房地产市场的行政主管部门。市房产管理局具体对市房地产市场实施监督管理。
市国土资源、财政、监察、发改、公安、城管、税务、工商等部门根据职责协同做好房地产市场管理工作。
第四条　在固原市城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产经营，实施房地产管理，应当遵守本办法。

第二章 房地产开发和经营管理

第五条　房地产开发，是指房地产开发企业在依法取得的房地产开发项目用地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。
房地产经营，是指房地产开发企业将其开发的房地产开发项目或者商品房依法转让或者销售、出租给他人的行为。
第六条　房地产开发项目不符合条件或者有下列情形之一的房地产开发企业，房地产行政主管部门不予审批或同意其新开发建设项目：
（一）未取得房地产开发企业资质证书或者超越其资质等级、挂靠资质等从事房地产开发经营业务的；
（二）自治区外房地产开发企业未登记备案的；
（三）房地产开发项目资本金达不到规定标准的；
（四）已开发建设项目拖欠工程款，信用等级低，有严重不良行为记录的。
第七条　房地产开发项目应当符合城市规划要求，项目设计方案必须经建设行政主管部门同意，不得擅自改变经批准的项目设计方案内容，否则，不予核发商品房预售许可证。
第八条　房地产项目资本金应占项目总投资的比例不得低于20%，否则，不得招投标。
第九条　房地产开发企业必须在土地使用权出让合同签订之日起15日内，或者收到划拔土地使用权批准文件之日起15日内，到房地产行政主管部门申领并按规定填报房地产开发项目手册；对不申领、填报房地产开发项目手册的房地产开发企业,不予办理施工许可、预售许可等手续。房地产行政主管部门依法对项目建设情况进行核查、抽查和监督管理。
第十条　房地产开发企业预售商品房必须取得商品房预售许可证。预售商品房时，应向预购人出示商品房预售许可证，与承购人签订商品房预售合同。房地产开发企业自签约起30日内，向房地产行政主管部门办理登记备案。
在未取得商品房预售许可证之前不得以认购（包括内部认订、登记、选号等）形式收取任何预定款或变相预售商品房，不得一房多售。
取得商品房预售许可证的，发布商品房广告必须载明商品房预售许可证的证号，内容应当真实、准确；未取得商品房预售许可证的项目，不得在新闻媒体上发布商品房销售广告。
第十一条　从事房地产咨询、价格评估、经纪等活动的中介服务机构，应当在领取营业执照后1个月内，持相应的执业资格证书，到登记机关所在地房地产行政主管部门备案。不得超越资质范围、挂靠资格证书、非法从事房地产中介服务活动；自治区外中介机构在本市从事中介服务活动，应当持执业资格证书到房地产行政主管部门办理登记、备案手续，并接受房地产行政主管部门的监督管理。
第十二条　住宅小区等群体房地产开发项目竣工，房地产行政主管部门应当组织工程质量监督、规划、消防、人防等相关部门或者单位对下列内容进行综合验收：
（一）规划设计条件的落实情况；
（二）规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）拆迁安置方案的落实情况；
（四）物业管理的落实情况；
（五）法律法规规定的其他情况。
住宅小区竣工综合验收合格后，房地产开发企业应持相关材料在15日内向房地产行政主管部门备案。
第十三条　房地产开发企业在实施开发项目时必须制定前期物业管理和承接验收制度，并选聘具备相应资质的物业服务企业实施物业管理。
房地产开发企业向购买人交付商品房时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并严格按照住宅质量保证书承诺的内容进行保修。

第三章　职责划分

第十四条　国土资源部门负责房地产开发项目土地出让管理，依法查处房地产开发企业在土地招、拍、挂出让中的违法违规行为。
第十五条　财政部门负责监督落实有关房地产财税政策。
第十六条　监察部门负责查处有关房地产管理活动中违纪违法案件。对相关部门履行职责情况进行监督检查。
第十七条　发改(物价)部门加强对房地产开发企业发布虚假销售价格和在房价外违规收费等行为进行监督检查；依法查处房地产交易过程中违反价格法律法规规定的行为。
第十八条　公安部门应当依法打击房地产市场管理中非法融资、合同诈骗、欺行霸市、敲诈勒索等扰乱房地产市场秩序的行为。
第十九条　城管部门负责对城市规划区内擅自进行开发建设的违法建筑进行查处。
第二十条　税务部门负责落实房地产税收政策和税收征管措施；对房地产开发企业纳税情况开展专项税务检查。
第二十一条　工商行政管理部门负责房地产开发企业、房地产中介服务机构广告发布行为的监督管理，严格市场准入制度。查处商品房预（销）售中侵害消费者合法权益的违法行为。依法打击虚假出资、抽逃注册资本(金)、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为。

第四章　罚则

第二十二条　违反本办法第六条规定，未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由房地产行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款，并提请建议自治区建设行政主管部门对房地产开发企业的资质予以降级或注销。
第二十三条　违反本办法第七条规定，违反建设工程规划许可证的规定进行建设，由建设行政主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，并可处以建设工程造价10%以下的罚款。
第二十四条　违反本办法第十条规定，擅自预售商品房的，由房地产行政主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。
第二十五条　违反本办法第十条规定，发布虚假广告的，由工商行政管理部门依照有关法律法规进行处罚。
第二十六条　违反本办法第十一条规定，未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，由房地产行政主管部门责令停止房地产中介业务，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；超过营业范围从事房地产中介活动的，处以1万元以上3万元以下的罚款。
第二十七条　违反本办法第十二条规定，未经验收的房地产项目交付使用的，房地产行政主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由房地产行政主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款；将验收不合格的房屋交付使用的，由房地产行政主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门依照规定，吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第二十八条　违反本办法第十三条规定，未按规定提供住宅质量保证书、使用说明书或者未按住宅质量保证书的承诺进行保修的，房地产行政主管部门可向自治区建设行政主管部门提请建议降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款。
第二十九条　房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员，在房地产开发经营管理工作中不依法履行监督管理职责，或者对违法违规行为不予查处的，给予行政处分。

第五章　附则

第三十条 本办法由固原市建设局负责解释。
第三十一条　本办法自发布之日起施行。
执行中变更义务主体程序问题探析

宋保卫 赵金城 崔照铭


我国《民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》等法律及司法解释中，均对人民法院在执行中变更义务主体的问题作了相关规定。近几年来，随着民事案件的逐年增多，民事法律关系变得越来越错综复杂，人民法院在执行过程中，需要变更义务主体的案件也越来越多。当事人或者法院经很大努力仍无法解决执行的问题，变更义务主体有时也是解决执行难的好方法。在执行难的今天，依照法律的规定变更义务主体，是维护债权人权益、维护法律尊严的重要途径。但变更义务主体是个比较复杂的理论和实践问题，也涉及具体程序问题。尤其是程序方面的问题，民事诉讼法及相关司法解释的规定不是十分具体，给司法实践带来诸多不便。笔者根据自己从事执行工作的感受，就在执行中变更义务主体的程序问题，谈一点自己粗浅的看法。
一、变更义务主体的概念及在执行过程中需要变更义务主体的法定情形
（一）变更义务主体的概念
变更义务主体是指在民事执行程序中，作为生效法律文书所确认的具有给付义务的主体既被执行人，因某些原因丧失民事权利能力和行为能力，法律文书所确定的需要执行的义务依法由其权利义务承受人履行，这种变更是随着民事实体权利、义务的转移而发生的，是诉讼权利义务承担在执行程序中的体现。
（二）在执行过程中需要变更义务主体的法定情形
根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第76条至８３条就变更与追加被执行人做了规定。依照此文，变更执行义务主体有如下的情形：
1、被执行人为无法人资格的私营独资企业，无能力履行法律文书确定的义务的，人民法院可以裁定执行该独资企业业主的其他财产。
2、被执行人为个人合伙组织或合伙型联营企业，无能力履行生效法律文书确定的义务的，人民法院可以裁定追加该合伙组织的合伙人或参加该联营企业的法人为被执行人。
3、被执行人为企业法人的分支机构不能清偿债务时，可以裁定企业法人为被执行人。企业法人直接经营管理的财产仍不能清偿债务的，人民法院可以裁定执行该企业法人其他分支机构的财产。
4、被执行人按法定程序分立为两个或多个具有法人资格的企业，分立后存续的企业按照分立协议确定的比例承担债务；不符合法定程序分立的，裁定由分立后存续的企业按照其从被执行企业分得的资产占原企业总资产的比例对申请执行人承担责任。
5、被执行人无财产清偿债务，如果其开办单位对其开办时投入的注册资金不实或抽逃注册资金，可以裁定变更或追加其开办单位为被执行人，在注册资金不实或抽逃注册资金的范围内，对申请执行人承担责任。
6、被执行人被撤销、注销或歇业后，上级主管部门或开办单位无偿接受被执行人的财产，致使被执行人无遗留财产清偿债务或遗留财产不足清偿的，可以裁定由上级主管部门或开办单位在所接受的财产范围内承担责任。被执行人的开办单位已经在注册资金范围内或接受财产的范围内向其他债权人承担了全部责任的，人民法院不得裁定开办单位重复承担责任。
二、变更义务主体审查决定权的行使和处理方式问题
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第83条规定，依照民事诉讼法第二百一十三条、最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见第271条至274条及本规定裁定变更或追加执行主体的，由执行法院的执行机构办理。笔者认为，虽然根据民诉法的规定，人民法院发生法律效力的判决书、裁定书和调解书，无论经过何种审判程序，最终都是由原第一审人民法院执行。但规定审查决定是否变更义务主体一律由执行法院的执行机构办理，是有一定弊端的。
第一，《中华人民共和国人民法院组织法》第四十一条规定：“地方各级人民法院设执行员，办理民事案件判决和裁定的执行事项，办理刑事案件和裁定中关于财产部分的执行事项”。可见执行机构的职责是当当事人不主动履行法定义务时，法院依据生效的法律文书，采取法律措施，使法律文书确定的内容得以实现。而审判庭的职责为通过当事人的诉讼活动，依据法律规定，确认当事人间的法律关系，作出判决、裁定和调解书，以保护当事人的合法权利。审判庭所作出的判决、裁定和调解书就是执行程序赖以开始的依据。
第二，审判和执行是两种不同的程序，审判工作由审判人员进行，执行工作由执行人员进行，审判是依据事实和法律对当事人间的法律关系予以确认，解决的是当事人是否承担法律责任的问题；执行是对审判结果的实现，它不审查当事人间的法律关系、当事人是否应当承担法律责任。而变更被执行人就涉及到当事人间的法律关系，由执行机构来审查决定法律关系，不符合审执分立的原则。审执分立不但是组织机构的分立，更重要的是职权的分立。因为变更义务主体不单单是个程序问题，它涉及到实体权利义务关系审查问题，不能用执行权代替裁判权。
第三，根据相关的法律规定，作为人民法院执行依据的是具有给付内容的生效的法律文书，这些作为人民法院执行依据的法律文书，主要是指人民法院的制作的判决书、裁定书和调解书，也包括仲裁机关的裁决书和公证机关的赋予强制执行效力的债权文书，以及人民法院制作的发生法律效力的支付令、承认和执行外国法院判决的裁定。由于这些法律文书是由不同机构，不同级别的法院作出的，人民法院内部有关业务庭室还有职责分工，所以在执行过程中，一旦需要变更义务主体，就应当由最终作出处理的人民法院来决定。
那么，怎样规定变更义务主体审查决定权和处理方式更为科学一点呢？以下是笔者的几点建议。
（一）变更执行义务主体审查决定权总的处理原则
笔者认为，总的处理原则是，作为执行依据的法律文书是由哪个部门作出的，哪个部门就有权审查决定是否变更，其他部门则无权决定。如果法律文书是人民法院作出的，由于我国诉讼法律规定有一审、二审、审判监督等程序，因此，就要根据一审、二审、再审、提审等不同情况，具体来分析确定。发生法律效力的法律文书最终是由哪一级法院作出的，变更义务主体的审查决定权就属于哪一级法院。根据这一观点，仲裁机关的裁决书是否变更义务主体由原仲裁机关决定；公证机关赋予强制执行效力的债权文书，是否变更义务主体由原公证机关决定，人民法院均无权决定是否变更，不得在执行过程中依职权直接予以变更。人民法院制作的法律文书，仅经一审就发生法律效力的判决书、裁定书、调解书、支付令，执行过程中，由原审人民法院审查决定是否变更义务主体；经过二审作出的判决书、裁定书、调解书，由二审法院审查是否变更义务主体；上级法院提审的或自行再审作出的判决书、裁定书、调解书，由上级法院审查是否变更义务主体。最高人民法院作出的法律文书，只有它自己有权审查决定是否变更义务主体这是不言而喻的。
（二）变更义务主体的提起和处理方式
1、变更义务主体的提起
《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第271条规定：“依照民事诉讼法第二百一十三条的规定，执行中作为被执行人的法人或者其他组织分立、合并的，其权利义务由变更后的法人或者其他组织承受；被撤销的，如果依有关实体法的规定有权利义务承受人的，可以裁定该权利义务承受人为被执行人”。此条款虽规定了可以变更被执行人，但没有明确由谁提出变更的请求。有人认为，按目前的法律规定，只要出现了法定的变更执行义务人的事由，法院可以依照职权来变更被执行主体，而不一定必须由申请执行人提出申请，也就是变更被执行主体可由申请执行人提出，也可由法院依照职权提出。而目前的做法，基本都是由异议人提出，不告不理，这就需要法律上予以确定，以便更好的保护当事人的合法权益。
2、变更义务主体的处理方式
笔者认为，在执行中一旦需要变更义务主体时，应根据执行所依据的生效法律文书作出机关的不同，采取不同的方式，作出相应的处理：
（1）作为执行依据的生效法律文书，如果是一审人民法院作出的判决书、裁定书、调解书、支付令等，无论是申请执行的还是审理该案的审判人员移送执行的，一旦发生需要变更义务主体的问题，在目前审执分离的情况下均应由执行人员向原审判庭提出意见，由原审判庭依法审查并以本院的名义作出书面裁定。
（2）如果法院的生效法律文书是经上级法院终审制作的，负责执行的法院应当提出书面意见，报经上级人民法院审查并作出书面裁定。
（3）《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第121条规定：“受托法院在执行中，认为需要变更被执行人的，应当将有关情况函告委托法院，由委托法院依法决定是否作出变更被执行人的裁定。”根据该规定，如果是委托外地人民法院代为执行的，一旦需要变更义务主体，受委托法院应当及时函告委托人民法院，由委托人民法院作出书面裁定，受托法院可暂缓执行，但不得自行变更义务主体。
（4）执行的法律文书是仲裁机关或公证机关制作的，认为应当变更义务主体，由受理执行案件的人民法院执行庭组成合议庭审查，并报经院长批准后裁定中止执行，裁定书送达仲裁机构或者公证机关及申请人，并告知申请人可以向仲裁机关、公正机关申请变更义务主体。变更后，申请人可以申请人民法院恢复执行。
三、变更义务主体的裁定能否上诉问题
我国民事诉讼法第140条规定可以提起上诉的裁定只有三种：不予受理的裁定、对管辖权有异议的裁定、驳回起诉的裁定。而对于其他裁定包括变更义务主体的裁定，既然没有规定可以上诉，那么就可以理解为不允许上诉，实践中也恰恰是这样做的。笔者认为，变更义务主体不单单是程序上的问题，而是涉及到民事实体权利义务的问题。这种规定不能确实有效的保证被变更的当事人的合法权利，缺少执行救济的措施。
（一）规定变更义务主体的裁定不允许上诉存在的缺陷
首先，执行申请人与被执行人（不包括被变更和追加的执行人），是经过诉讼程序、仲裁程序及其他法定程序后延续至执行程序中的。与诉讼阶段中的原、被告（包括其他法定程序中的当事人）具有可比性。而被变更后的义务主体没有参加诉讼，因此实体审查程序上享有的权利，如管辖权异议、债务是否存在等实体问题，失去了抗辩权。
其次，变更前的义务主体在诉讼程序中是享有上诉权的，而变更义务主体的裁定不允许提起上诉，实际上是剥夺了变更后主体应享有的上诉权，这对变更后的义务主体不仅是不公平的，而且容易发生侵犯公民、法人合法权益的情况。此外，我国实行二审终审制，对执行中的裁定不服不能上诉，侵害了当事人的权益。
再者，执行的目的是实现确定的利益，而不再是确定法律关系的主体。因此执行当事人相比诉讼当事人（或其他法定程序当事人）在程序权利上、义务享有上，没有必要再赋予当事人与执行无关的程序权利、义务。如果拒不履行义务，或被追究刑事责任，或承受法律以其他方式给予的强制制裁。由于被变更的执行义务主体没有参加前面的法定程序，与被执行人同样处在被执行的范围中，即使在变更义务主体确有不当的情况下，同样不能靠自己的意思表示，摆脱掉被强制执行的命运。这对变更后的义务主体同样也是不公平的。
最后，民事裁定本身不再具有确认实体权利、义务范围的功能，是对已被裁决确定的权利、义务的直接操作，没有超出原裁决的意志。而被变更的义务主体在法院以裁定变更为被执行人的时候，依靠的是一份没有经过实体审查、程序抗辩的具有准判决书功能的民事裁定，其被法院以裁定的形式强制变更为义务主体后，他的地位和被执行的当事人是不平等的。在缺少相应的程序权利保障被变更为义务主体，不能充分享有诉讼权利的情况下，履行义务同样也是不安全的。
（二）补救措施
司法实践中，变更义务主体确有不当的情况，执行生效的法律文书时某些公民法人或者其他组织本不应当承担的义务被强加在头上，无处申辩，错误的裁定得不到及时的纠正，违法的执行行为得不到有效地监督和制止，不应有的损失得不到及时的避免，这都有损于法律的尊严和公正。一旦因变更义务主体错误而导致履行错误，执行回转又无法弥补财产损失，很有可能导致国家赔偿。因此，笔者建议应从以下两个方面进行补救：
1、赋予变更义务主体复议权
当事人对变更义务主体的裁定不服，可以向作出裁定的人民法院申请复议一次。经复议发现裁定确有错误的，应当按照审判监督程序处理；申请复议无理的，应当通知驳回。这在目前法律规定变更义务主体的裁定不允许上诉的情况下，不失为一种权宜之计。但复议权和上诉权有着本质的区别，复议不能从根本上有效监督和制止违法变更义务主体的行为及随意否定案外人对执行标的提出权利主张的行为，仍不能从根本上解决它的弊端。
2、允许对变更义务主体的裁定提出上诉
笔者认为，对现行的民事诉讼法作出明确的补充规定，允许对变更义务主体的裁定提出上诉，这是非常必要的。
当然，允许对变更义务主体的裁定上诉也不是绝对的，由于作出裁定的法院审级不同，应区别不同情况作出不同的规定，如果作为执行依据的生效法律文书是一审法院作出的，一旦由它再作出变更义务主体的裁定，即自审自执的，应当允许上诉；如果是二审法院作出的，即经过了二审程序，二审法院再裁定变更义务主体，不允许上诉；按照审判监督程序，上级法院提审、再审，再裁定变更义务主体的，不允许上诉；最高人民法院作出的变更义务主体的裁定，自然不能上诉。如果变更后的义务主体对裁定不服，在不允许上诉的情况下，只能通过申诉途径求得救济。