业主大会召开及业委会成立工作指导意见（试行）
浙江省杭州市余杭区建设局
业主大会召开及业委会成立工作指导意见（试行）
根据国家、省、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定，参照杭州市物业管理工作协调小组《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见（试行）》，结合我区实际，特提出以下业主大会召开及业委会成立工作指导意见。
一、业主大会成立的条件
（一）物业管理区域内有下列情况之一的，应当成立业主大会：
1、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；
2、首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
（二）一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
二、业主大会筹备组的组成
（一）物业管理区域符合业主大会成立条件的，前期物业管理单位应当书面通知社区。前期物业管理单位未书面及时通知社区的，由物业所在地的区物业管理行政主管部门监督其通知。社区接到通知后30日内，在街道领导下会同物业所在地的区物业管理行政主管部门组建业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。
（二）筹备组由社区代表1名、业主3名、建设单位代表1名组成；社区、建设单位各1名成员，由其单位委派；业主由社区负责推荐。筹备组名单确定后，在物业管理区域内书面公告。
（三）筹备组应当自组成之日起一般30日内，在当地社区的领导并召集下，做好各项业主大会筹备工作，并组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。
（四）业主委员会委员应当符合下列条件：
1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
2、遵守国家有关法律、法规；
3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
5、具有一定的组织能力；
6、具备必要的工作时间。
7、按时交纳物业服务费用；
（五）业主委员会任期届满换届的，在届满2个月前，本届业主委员会应当书面告知社区，在社区领导下、区物业管理行政主管部门指导下召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行换届。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行换届的，社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会换届选举工作，区物业管理行政主管部门负责全程指导。
（六）业主委员会委员缺额人数超过委员总数一半以上的，或不能正常履行职责的，应当及时召开业主大会会议，完成业主委员会委员的补选、改选工作。未及时召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会委员补选、改选工作，物业管理行政主管部门负责业务指导。
三、筹备组的工作
（一）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
会议采用集体讨论业主代表会议形式的，按本意见第四条规定组织产生业主代表；
（二）根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》及相关法规规定，参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会和业主委员会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；
（三）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
四、业主大会会议
（一）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
（二）采用集体讨论形式议事的，可根据业主人数多少，分业主大会会议和业主代表会议。可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加会议，业主大会以业主代表会议的形式议事。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加。
采用业主大会会议集体讨论的，会议表决可采取投票形式，由参加会议的业主或委托代理人当场投赞同、反对及弃权票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。
采用业主代表会议集体讨论的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，将业主大会会议讨论事项征求（表决）意见单或选票发放到其所代表的每户业主，填写表决并经业主签字；业主代表应将回收的征求（表决）意见单或选票带到业主代表会议上。
（三）采用书面征求意见形式议事的，由筹备组或业主委员会组织有关人员逐户派发、回收征求（表决）意见单或选票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。
（四）采用集体讨论业主代表会议形式和采用书面征求意见形式的，已送达的征求（表决）意见单或选票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同、反对及弃权意见和不投赞同、反对及弃权票的，视为同意多数业主意见。
（五）采用集体讨论形式和书面征求意见形式召开会议，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
其中，作出改建、重建建筑物及其附属设施、筹集和使用专项维修资金的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；作出制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
（六）社区和筹备组或业主委员会在召开业主大会会议和选举（换届）业主委员会过程中，要积极宣传、教育、引导业主在国家、省、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定范围内依法行使自己的权利、履行业主义务，不得在物业管理区域内擅自传递或挨幢（单元）、户（报箱）张贴传单。
（七）业主大会和筹备组或业主委员会应在当地社区党委的领导下、物业管理行政主管部门的业务指导下开展工作，形成的决议，业主必须共同遵守，持不同意的业主不得串连其他业主抵制业主大会和筹备组决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主大会和筹备组或业主委员会的正常工作。
五、业主在业主大会会议上的投票权确定方法
业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。
六、业主委员会委员的产生
业主委员会委员候选人在社区领导下，采取自荐和推荐的方式产生。
业主委员会设5人以上单数，根据物业管理区域的具体情况进行确定。可实行差额选举，候选人获得参加业主大会投票过半数的赞成票当选。当选人少于应选人数的，可从得到赞成票较多的落选人中用1比2的办法重新选举产生补足。
七、没有成立社区的物业管理区域，由街道办事处（社区）负责领导和推荐，组建业主大会筹备组。
杭州市余杭区建设局
二〇〇八年四月十一日
国家发展改革委关于印发《注册咨询工程师(投资)注册管理办法(试行)》的通知
国家发展和改革委员会
国家发展改革委关于印发《注册咨询工程师(投资)注册管理办法(试行)》的通知
发改投资[2005]983号
各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团发展改革委(计委)：
为加强对工程咨询专业技术人员的管理，规范工程咨询行为，我委制定了《注册咨询工程师(投资)注册管理办法(试行)》，现印发你们，请按照执行。
特此通知。
附件：《注册咨询工程师(投资)注册管理办法(试行)》
附件：
注册咨询工程师(投资)注册管理办法(试行)
第一章 总 则
第一条 为加强对工程咨询专业技术人员的管理，规范工程咨询行为，根据《中华人民共和国行政许可法》、《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(中华人民共和国国务院令第412号)及国家有关法律法规，制定本办法。
第二条 本办法所称注册咨询工程师(投资)，是指根据《注册咨询工程师(投资)执业资格制度暂行规定》(人发［2001］127号)，合法取得《中华人民共和国注册咨询工程师(投资)执业资格证书》(以下简称"资格证书")，经注册登记取得《中华人民共和国注册咨询工程师(投资)注册证》的人员。
第三条 凡取得资格证书的人员，须加入且仅能同时加入一个具备工程咨询单位资格的单位，恪守职业道德，且有良好的工作业绩，方可申请注册。
该人员所注册的工程咨询单位为其执业单位。
第四条 注册登记分为初始注册、继续注册、变更注册和注销注册4类情况。
第五条 国家发展和改革委员会(以下简称国家发展改革委)负责注册咨询工程师(投资)的注册登记和管理工作。
第六条 各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团发展改革部门为注册登记初审机构，负责当地注册咨询工程师(投资)的注册申请受理和初审，以及相关的管理工作。
第二章 初始注册
第七条 合法取得资格证书的人员，可在取得资格证书的当年，在国家发展改革委公告的申请受理时间内到初审机构申请初始注册。
第八条 申请人依据其所学专业、工作经历和工程咨询业绩，按《工程咨询单位资格认定办法》(国家发展改革委令第29号)规定的专业划分，进行专业类别注册。最多只能申报两个专业，即一个主专业和一个辅专业。
第九条 申请人需提交的材料：
(一)《中华人民共和国注册咨询工程师(投资)初始注册申请表》；
(二)《中华人民共和国注册咨询工程师(投资)执业资格证书》复印件；
(三)执业单位出具的正在生效的一年以上任用(聘用)证明和申请人的职业道德证明；
(四)执业单位为申请人出具的与其所申请专业相关的工程咨询业绩证明材料(业绩认定标准见附件)。
第十条 未在取得资格证书的当年申请初始注册，但在以后年份申请初始注册的，需提交自取得资格证书第二年开始的国家发展改革委认可的注册咨询工程师(投资)继续教育学时证明。注册咨询工程师(投资)继续教育管理办法另行制定。
第十一条 初审机构受理申请后提出初审意见报国家发展改革委。国家发展改革委组织专家对注册申请进行评审，对评审合格人员进行注册登记，并颁发《中华人民共和国注册咨询工程师(投资)注册证》和注册咨询工程师(投资)执业专用章。
注册咨询工程师(投资)应妥善保管本人的注册证和执业专用章。如有损坏或丢失，须由本人在全国性媒体上声明作废后，方可向初审机构申请补办。
第十二条 有下列情形之一的，不予注册：
(一)不具有完全民事行为能力的；
(二)因在工程咨询工作中有重大过失，受过行政处罚或撤职以上行政处分，且处罚、处分决定之日至申请注册之日不满2年的；受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；因以欺骗、贿赂等不正当手段取得注册而被撤销注册不满3年的；
(三)在申请注册过程中有弄虚作假行为的；
(四)根据有关法律、法规规定，不应给予注册的其他情形。
第十三条 初始注册每年集中办理一次，办理时间由国家发展改革委提前两个月向社会公告。初始注册的有效期为3年。
第三章 继续注册
第十四条 注册有效期满需继续执业的，应在注册期满前提前3个月申请办理继续注册手续。申请人同时要求变更注册的，应先办理变更注册手续。
第十五条 申请继续注册，需提交下列材料：
(一)《中华人民共和国注册咨询工程师(投资)继续注册申请表》；
(二)《中华人民共和国注册咨询工程师(投资)注册证》及复印件；
(三)执业单位出具的正在生效的一年以上任用(聘用)证明和职业道德证明材料；
(四)国家发展改革委认可的注册咨询工程师(投资)继续教育学时证明。
第十六条 继续注册申请由初审机构提出初审意见，报国家发展改革委批准，并在申请人注册证上签署继续注册有效期。
第十七条 对有下列情形之一的注册咨询工程师(投资)，不予继续注册：
(一)不接受执业检查或受到第三十二、三十三、三十四条规定的处分尚未期满的；
(二)未能完成规定的继续教育学时的；
(三)在申请继续注册过程中存在弄虚作假行为的；
(四)根据有关法律、法规规定，不应给予继续注册的其他情形。
第十八条 继续注册每年集中办理，有效期为3年。
第四章 变更注册
第十九条 注册咨询工程师(投资)需要变更执业单位或专业，应申请变更注册。
第二十条 申请变更执业单位，需提交下列材料：
(一)《中华人民共和国注册咨询工程师(投资)变更注册申请表(单位变更)》；
(二)《中华人民共和国注册咨询工程师(投资)注册证》及复印件；
(三)新执业单位出具的正在生效的一年以上任用(聘用)证明；
(四)申请人与原执业单位的解聘证明。
第二十一条 申请变更专业，需提交下列材料：
(一)《中华人民共和国注册咨询工程师(投资)变更注册申请表(专业变更）》；
(二)执业单位出具的与新申请专业相关的工程咨询业绩证明材料(业绩认定标准见附件一)；
(三)学制在1年以上的与新申请专业相关的专业培训、学历或学位证明；
第二十二条 变更注册申请由初审机构提出初审意见，报国家发展改革委批准。
第二十三条 变更注册，每年最多申请一次。
第五章 注销注册
第二十四条 对有下列情形之一的注册咨询工程师(投资)，应予注销注册：
(一)注册有效期满未获准继续注册的；
(二)死亡或者丧失行为能力；
(三)服刑；
(四)脱离工程咨询单位的；
(五)注册被依法撤销，或者注册证被依法吊销的；
(六)根据有关法律、法规规定，应该注销注册的其他情形。
第二十五条 初审机构根据执业检查情况提出注销处理意见，报国家发展改革委批准。
第二十六条 被注销注册的人员，由国家发展改革委定期公告。
第二十七条 被注销注册的人员，在具备申请注册咨询工程师(投资)初始注册条件后，可以重新申请初始注册。
第六章 注册办理期限
第二十八条 初审机构提出初审意见的期限为20个工作日。国家发展改革委收到初审机构的初审意见后，应在20个工作日内做出决定。不能在20个工作日内做出决定的，经分管领导批准，可延长10个工作日。专家评审时间不计算在许可办理期限之内。
第七章 监督检查和法律责任
第二十九条 国家发展改革委对初审机构负有监督检查责任，及时纠正注册工作中的违法和违规行为。
第三十条 经核实，有下列情形之一的，国家发展改革委做出撤销注册的决定：
(一)初审机构工作人员滥用职权、玩忽职守做出准予注册决定的；
(二)超越法定职权做出准予注册决定的；
(三)违反法定程序做出准予注册决定的；
(四)对不具备申请资格或者不符合法定条件的申请人准予注册的；
(五)以欺骗、贿赂等不正当手段取得注册的；
(六)依法可以撤销注册的其他情形。
第三十一条 初审机构及其工作人员违反本办法的规定，有下列情形之一的，由国家发展改革委责令改正；情节严重的，国家发展改革委责成有关单位对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分：
(一)对符合法定条件的注册申请不予受理的；
(二)不在办公场所公示依法应当公示的材料的；
(三)在受理、审查、批准注册登记过程中，未向申请人、利害关系人履行告知义务的；
(四)申请人提交的申请材料不齐全、不符合法定形式，不一次告知申请人必须补正的全部内容的；
(五)未依法说明不受理注册申请或者不予注册的理由的。
第三十二条 初审机构工作人员在办理注册登记、实施执业检查过程中，索取或者收受他人财物或者谋取其他利益，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第三十三条 初审机构实施注册登记，有下列情形之一的，由国家发展改革委责令改正，责成有关单位对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)对不符合法定条件的申请人准予注册或者超越法定职权做出准予注册决定的；
(二)对符合法定条件的申请人不予注册或者不在法定期限内做出准予注册决定的；
(三)擅自收取注册登记费用的。
第三十四条 初审机构每年定期对本地区注册咨询工程师(投资)执业情况进行检查，将检查结果在其注册证上做出记录，并报国家发展改革委备案。国家发展改革委对各地区的注册管理工作进行不定期检查。
第三十五条 注册咨询工程师(投资)有下列情形之一者，由国家发展改革委给予警告一年处分：
(一)变更执业单位或专业，不按规定办理变更手续的；
(二)超越规定专业执业的。
第三十六条 注册咨询工程师(投资)有下列情形之一者，由国家发展改革委给予暂停执业一年处分：
(一)在执业中有弄虚作假行为的；
(二)不履行注册咨询工程师(投资)义务而造成不良后果的。
第三十七条 注册咨询工程师(投资)在执业中造成重大损失并负有直接责任的，由国家发展改革委给予吊销注册证并收回执业专用章处分。
第三十八条 未经注册却以注册咨询工程师(投资)名义从事工程咨询活动的人员，当地初审机构应责令其停止活动。
第八章 附 则
第三十九条 注册咨询工程师(投资)注册管理所需费用，列入部门预算，由本级财政预算予以保障，按照批准的预算予以核拨。
第四十条 国家发展改革委指定媒体向社会发布有关注册信息。
第四十一条 本办法由国家发展改革委负责解释。
第四十二条 本办法自颁布之日起30日后施行。
附件：
注册咨询工程师(投资)初始注册业绩认定标准
一、业绩范围
按照管理权限，已经获得相关部门批准的作为主持人或主要参加人完成的发展规划(专题研究报告)、项目建议书(预可行性研究报告)、可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告、项目评估报告、项目后评价报告。
二、业绩数量要求
必须同时满足下列条件中的2个：
1.发展规划(专题研究报告)不少于2项；
2.项目建议书(预可行性研究报告)不少于3项；
3.可行性研究报告、项目申请报告或资金申请报告不少于2项；
4.项目评估报告不少于5项；
5.项目后评价报告不少于5项。
三、业绩证明材料要求
业绩证明材料应包括业绩文本封面和署名页，相关部门批复文件复印件，并加盖执业单位印章。
