济南市国有土地收购储备暂行办法
山东省济南市人民政府
济南市国有土地收购储备暂行办法
（2003年4月28日济南市人民政府第3次常务会议审议通过 2003年4月28日济南市人民政府令第205号公布）
第一章 总则
第一条 为加强土地市场管理，盘活存量土地资产，优化配置土地资源，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区行政区域内（含高新技术产业开发区）国有土地收购储备工作适用本办法。
第三条 土地收购储备工作在市政府领导下，由市国土资源行政主管部门主管，具体工作委托市土地收购储备中心（以下简称储备中心）实施。
市计划、建设、规划、财政、拆迁、房产等部门按照各自职责，做好土地收购储备的相关工作。
第四条 市国土资源行政主管部门应当根据基本建设投资计划、城市规划、土地利用计划等，会同计划、建设、规划、财政等部门编制年度土地收购储备计划，经市人民政府批准后组织实施。
第二章 土地收购
第五条 下列土地由储备中心统一收购：
（一）公益事业和城市基础设施建设需要使用的土地；
（二）实施城市规划或旧城区改造需要调整使用的土地；
（三）土地出让后因无力继续开发且又不具备转让条件的土地；
（四）土地使用权人申请收购的土地；
（五）其他需要收购的土地。
第六条 储备中心收购土地按下列程序进行：
（一）发布土地收购公告；
（二）受理土地收购申请；
（三）持土地收购批准文件向城市规划部门申请规划条件（包括用地范围、用地性质、建筑密度、容积率、绿地率等规划指标）；
（四）通知被收购土地使用权人领取并填报《收购土地使用权及地上建（构）筑物权利情况申报表》；
（五）对拟收购的土地及其地上建（构）筑物的权属、权利等有关情况进行调查和审核，并委托具有土地和房屋评估资质的评估机构进行房地产价格评估；
（六）与被收购土地使用权人签订土地收购合同；
（七）经政府批准后办理原土地使用权和建（构）筑物产权注销登记手续。
第七条 土地收购合同应当包括以下主要内容：
（一）被收购土地使用权人名称，地址，法定代表人，土地位置、四至范围、等级、面积、用途及地上建（构）筑物状况及房地产权属证明；
（二）土地收购补偿方式和实施办法；
（三）交付土地的期限和方式；
（四）双方约定的权利义务；
（五）违约责任；
（六）纠纷的处理；
（七）其他有关事宜。
第八条 被收购土地使用权人应当提供下列资料：
（一）《土地使用权及地上建（构）筑物权利情况申报表》；
（二）法定代表人资格证明书；
（三）土地使用证或土地权属来源证明；
（四）建（构）筑物权属、权利的合法凭证；
（五）土地平面图；
（六）土地及地上附着物使用现状（权属有无争议、是否抵押、租赁等）；
（七）其他需要提交的资料。
第九条 土地收购可以采取货币补偿直接收购、土地收益分成预约收购、土地置换收购等方式进行。
第十条 收购划拨土地，规划确定为经营性用地的，应采用土地收益分成预约收购方式收购。收购土地时暂不支付土地及地上建（构）筑物补偿费，待政府按市场机制供地后，在出让土地总价款中扣除土地整理等相关费用，原土地使用权人与政府按6:4比例分成。
除前款规定以外的划拨土地收购，应采用货币补偿直接收购方式收购，补偿标准按原土地用途评估价格50％和地上建（构）筑物评估价格的现值计算。
第十一条 收购土地涉及城市居民用房的补偿，按济南市城市房屋拆迁管理的有关规定办理，土地不再补偿。
第十二条 收购出让土地，应根据土地使用剩余年限和开发土地的实际情况予以补偿。
第十三条 采用土地置换方式收购土地的，土地被收购后，原土地使用权人可与储备中心结清土地差价，依照有关规定直接办理土地使用手续。
第十四条 收购土地涉及地上房屋及其附属物需要实施拆迁的，由储备中心向有关管理部门申请办理房屋拆迁许可证，统一实施拆迁补偿安置。
第十五条 收购被规划为市政基础设施用地（绿地、道路、广场、公共设施等）的，储备中心可实行保本收购，收购成本由财政部门从下一年度土地收益中列支或由新土地使用者支付。
第十六条 被收购土地范围内的废弃铁路专用线及其附属物，按其残值补偿，补偿费支付给所有权人。
第十七条 土地使用权人转让原以出让方式获得的土地使用权，转让价格比标定地价低20％以上的，由储备中心优先收购。对拒绝收购而擅自转让的，市国土资源行政主管部门不予办理变更登记手续。
第十八条 被收购土地及地上建（构）筑物权属有争议的，由被收购土地使用权人与争议人协商解决，在协商未达成协议前，储备中心可以先行收购土地，权属有争议部分的补偿费，可以先存入银行，待争议解决后，另行补偿。
第三章 土地储备
第十九条 收回（购）的土地由储备中心纳入政府土地储备库，统一储备。有下列情况之一的土地，由储备中心直接储备：
（一）无具体土地使用权人的土地；
（二）被依法没收土地使用权的土地；
（三）被依法收回的闲置土地；
（四）经核准报废的公路、铁路、机场等停止使用的原划拨土地；
（五）因单位破产、撤销、迁移等原因，停止使用的原划拨土地；
（六）以出让方式取得土地使用权期限已满未申请续期或申请续期未经批准的土地；
（七）其他需要直接储备的土地。
第二十条 因城市建设需要使用集体土地的，由市人民政府统一征用，交储备中心统一储备。
第二十一条 所储备的土地在供地之前，储备中心应当完成原地上建（构）筑物的拆迁、土地平整等前期开发整理工作。
第二十二条 所储备的土地在供地之前，储备中心可以依法将储备的土地单独或连同地上建（构）筑物出租、抵押或临时改变用途。
第二十三条 对进入政府土地储备库的土地，经过开发整理后，市国土资源行政主管部门应将其位置、面积、规划用途等情况，向社会定期公告。
第二十四条 所有建设用地，除法律、法规另有规定的以外，应当从政府土地储备库中选用和供应。
第二十五条 土地收购储备资金主要来源为：
（一）银行贷款；
（二）土地出让收益；
（三）其他资金来源。
第二十六条 土地收购储备资金只能用于征用土地费用、土地使用权的收购补偿费、土地储备的前期开发整理费、收购储备土地的管理费等用途，不得挪作他用。
第四章 法律责任
第二十七条 符合收购储备条件的土地，土地使用权人不服从收购储备而擅自转让土地使用权和地上建（构）筑物的，依据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规的规定予以处罚。
第二十八条 已列入土地收购储备计划范围内的土地，自土地收购储备计划批准公告之日起，原土地使用权人应当保持土地及地上建（构）筑物现状，有关部门不得再为其办理规划、建设等审批手续。
第二十九条 被收购土地使用权人未按本办法和《国有土地使用权收回（购）合同》的规定交付土地及地上建（构）筑物的，或者在交付土地的过程中，擅自处理土地或地上建（构）筑物的，储备中心有权要求被收购土地使用权人改正并继续履行合同，逾期不履行的，应承担法律责任并赔偿经济损失。
第三十条 土地收购过程中，被收购土地使用权人不如实提供收购所需资料和土地利用状况或者提供虚假资料给土地收购储备工作造成损失的，由市国土资源行政主管部门责令其改正并赔偿经济损失。
第三十一条 国土资源工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利索取或非法收受他人财物，给国家、集体造成损失的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第三十二条 各县（市）的土地收购储备工作可参照本办法执行。
第三十三条 本办法自2003年5月28日起施行。
公证处该如何协调经济利益和社会利益之间的关系
公证是国家公证机关依法证明法律行为、有法律意义的文书和事实的真实性、合法性，以保护公共财产，保护公民身份上、财产上的权利和合法利益的司法证明制度，在市场经济条件下有着极为重要的作用和广泛的服务领域。目前，全国大部分公证处已经转制为自收自支的事业单位，公证体制改革是适应我国加入世贸组织后法律服务业面临的新形势的需要，是司法改革的需要，更是公证事业自身发展的需要，但体制的改革和创新并不能彻底解决公证事业发展面临的所有问题。从行政体制脱离出来后，各个公证处面临的最大问题便是如何生存和发展的问题，也就是公证处的经济利益问题，同时社会效益是在追求经济效益过程中不可偏离的出发点和基础，片面追求经济利益而忽视社会效益必将使公证的公信力受损，破坏公证队伍的良好社会形象，最终必然会影响公证的经济效益。湖北彩票案、西安宝马案等都对公证的公信力造成了极大的伤害。所以公证处如何取得社会效益和经济效益双赢的效果，是各个公证处面临的最大问题。下面笔者试从片面追求经济效益给公证行业带来的损害、追求社会效益面临的难题和公证处该如何达到经济效益和社会效益双赢谈些粗浅的看法。
一、 片面追求经济利益带给公证业的损害。
目前，公证市场化存在是一个不争的事实，导致很多公证处和公证员在利益的驱使下，只是一味的追求经济利益，寻求收入最大化，利益最大化，违规操作或者虚假操作。主要体现在以下几点，一是有的公证部门以创收为单一目的，在内部分配机制上，实行的是业务量与公证员收入挂勾的唯一分配方式；在部门设置上，缺少监督机制和监管部门，甚至有的公证处也不设业务研讨部门或者形同虚设，只是多设办证点或者滥设办证点，单纯追求经济利益；在管理上，放任无资质人员从事公证业务，降低公证员门槛。正是在经济利益的驱动下，一些公证员玩起了“猫腻”：只要能收到公证费，可以随意简化程序，对当事人要求的公证事项不认真审查，出现错证；有些公证员甚至可以无原则满足当事人无理甚至违法要求，出现假证；还有的公证处之间压价抢揽证源，想方设法提高业务量，提高业务收入；更有甚者，少数人心术不正之人利用手中的公证权，开展“寻租”活动，如拉关系、走后门、收回扣，滋生公证腐败。凡此种种问题，无一不与公证市场化有着密不可分的关系。
公证是一个凭信用来支撑的行业，且背靠的是国家信用资源，具有一定的的公权性质，“真实性”和“合法性”是其应该坚守的职业道德底线。然而，公证一旦坐上了经济利益的大腿，甚至联姻，行业的价值观就会异化，公证就会偏离公正，公证“失真”，公证员“失口”也就再所难免。沸沸扬扬的西安宝马彩票案中，公证员的失守就令人深思。如果公证市场化、单纯追求利益最大化一旦演变成行业“潜规则”，那么，公证就会彻底失去“贞洁”，就会彻底丧失他的社会公信力，公证行业也就真正成了无源之水，无本之木。因此，公证市场化是透支信用的短期行为，最大受害者不是别人，正是公证行业本身。
所以说，片面追求经济利益给公证业带来的损失是无法估量的。
二、追求社会效益面临的难题
追求社会效益是公证行业发展的目标之一，公证工作作为上层建筑的重要组成部分，必须把人民利益放在首位，社会效益的最佳化就是公证工作的根本利益所在。因为只有社会对于公证业的认可，赞同，才会有更多的人了解公证、理解公证，进一步增强公证业的公信力，但目前公证业在追求社会利益的问题上确实存在一些障碍，首先，社会对公证业的认知不够，公证业是服务业，在推进司法改革的过程中，进一步发挥公证中介组织的作用，进一步发挥公证的服务、监督、沟通、公正的作用，充分发挥公证的证据作用，落实公证的强制执行效力是十分重要的。但目前有些地方的司法机关对公证书的认可程度十分有限，甚至有的法官连公证书都不看，直接依据自己的判断和想法断案，给公证业的发展带来一定的影响。
其次，公证业被定位为市场中介组织后，迈出了铁饭碗的队伍，但相应的法律规范不够健全和规范，致使很多地方特别是中小城市的公证处和公证员的生存问题出现了危机，在生存压力面前，很多公证员也无暇顾及公证业的社会效益了。
三、公证处该如何才能达到经济效益和社会效益双赢
品牌的价值是无形的，是综合素质、综合实力的体现。强势品牌带来可观的市场份额，从而产生良好的社会效益与经济效益。打造自身品牌，以品牌效应赢取市场，已为越来越多褪去行政色彩的公证机构所认识。唯其如此，才能在激烈的市场竞争中处于不败之地。以信用为本，不断提高公证的公信力,才是公证行业的发展方向。一个行业的信用，是靠长期积淀形成的，预示着其前途和未来。公证的信用代表着国家的信用，是信用的最高形式之一。公证要发挥在国家信用体系中的作用，必须首先加强自身的诚信建设，进一步提高自身信用，把公证行业建设成一个对社会、对群众负责任的行业，一个社会和群众信得过的行业。笔者认为要想取得达到经济效益和社会效益双赢的效果，必须要加强以下几方面。
（一）加强公证宣传力度，努力开拓服务领域
加强宣传力度，拓展新的服务领域，是公证行业经济效益和社会效益双赢的一个重要途径。为了开拓公证服务领域，要利用各种宣传形式和有效的手段宣传公证职能作用，并通过为政府、公民、法人和社会经济组织提供优质、高效的公证法律服务，促进宁夏的经济建设和社会稳定。比如办好强制执行公证，为减少金融风险多作贡献。通过努力宣传和积极工作，让更多的金融系统各部门对公证的作用有更多的了解，因而对公证工作给予较大支持，这是我们做好工作的基础。二是为国有企业改制提供公证服务，为政府调控宏观经济当好参谋。国有企业改制的实质，是各方利益的重新调整，其目标是建立起符合国际惯例的现代企业制度。改制将通过大量的法律行为来完成，从而形成新的经济关系，市场关系，社会关系和生活关系。这些都需要用法律来调整、规范和确认。以维护社会主义法制，预防纠纷，减少诉讼为己任的公证机构，是市场经济的中介组织，具有服务、沟通、监督、证明的职能。公证所持有的职能，独特的作用和效力，必将引起政府决策人，改制中的利益相关人的重视。我们应积极主动地通过司法行政机关向党委、政府汇报，提出设想、要求、建议，从总体上取得通行证，介入“改制”工作。
在企业改制中，公证宣传的重点对象是各级党和政府的领导人，决策的负责人，改制中的利益当事人。通过宣传，使他们明白公证可以积极引导法人、公民、财团、公司正确行使权利，履行义务，规范当事人行为，可以起到预防纠纷，减少诉讼，制止不法经营，保护国有资产不流失的作用，维护国家及投资者的正当合法权益。
（二）要尽快建立起公证信用体系，健全公证责任制度，明确公证处和公证人员的责任。继续坚持质量至上，社会效益优先。任何时候，公证事业的发展都不能以牺牲公证质量和行业信誉为代价。对那些不顾公证职责，不讲公证道德，严重损害公证质量和信誉的公证处和公证人员，要清除出队伍，追究相应的行政责任和民事责任，触犯刑律的，还要追究刑事责任。当然，作为保障社会公正得以实现的重要机构，适当的政策性收费是必要的。但以创收、追求利益最大化为导向的工作价值观则是公正行业的大忌。真正公证行业“公正”与“正义”的价值观弘扬光大。
（三）制定相关的制度规章，加大行政处罚力度。制止不正当竞争不仅取决于人的道德素质，而且需依赖于法律和机制的建设。形成一套激励惩戒的机制，使违纪者承担其成本，是制止不正当竞争的根本措施。用规范来引导和道德教化是一个极其漫长的过程，因为支配人的行为方式的根本准则是利益而不是道德原则，而利益问题的根本解决从来不听命于道德说教，而是听命于强制规范。因此，必须尽快制定反不正当竞争的相关规定，加大行政处罚力度。
在新的世纪，公证事业面临着大好的发展形势，对此我们应该充满信心，增强使命感和紧迫感，在全体公证人员的努力下，努力把公证事业的改革和发展的继续推向前进。取得经济效益和社会效益双赢的效果。
北京市东方公证处（原 北京市东城区公证处） 杨振波 84217037
