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　　房屋作为传统的不动产在当代社会中仍具有很高的财富价值，尤其是面对日益走高的房价，人民普通认为：房屋的购买和权利的享有是保证财富保值、增值的有效途径之一。在社会生活中，有些夫妻共有几套房屋，房屋的使用价值对他们而言小于房屋的交换价值，因此，除保证基本的居住要求外房屋的使用、收益和处分更为夫妻所关心；然而，有的夫妻经过多年的辛苦努力才共有一套房屋，房屋对其的使用价值更为显著。虽然夫妻双方为房屋的所有人，然而，根据《物权法》的规定，房屋登记薄和房屋权属证书载明的权利人难免与权利的实然归属相脱节，由于不动产登记薄具有公示公信的效力，因此，房屋登记在卖房配偶名下时善意第三人因信赖登记簿而与处分房屋一方进行的房屋产权变更受法律的保护，但由于卖房配偶处分的房屋为夫妻共有，其与善意第三人达成的房屋买卖合同仍存在效力瑕疵；当不动产登记薄确定的权利人为夫妻双方或失房配偶时，卖房配偶与第三人达成的买卖房屋合同效力待定，如果房屋已经交付给第三人或者将权利变更给第三人，失房配偶均可以依据法律规范主张权利。下文笔者将采用规范化的研究进路、类型化的研究方法和解释论的叙述方式来分析失房配偶所享有请求权的样态。

　　一、失房配偶向买受人行使请求权的样态

　　卖房配偶向第三人出卖夫妻共有房屋时涉及三个基本的主体，即卖房配偶、失房配偶和买受人，在房屋所有权进行变更登记的情况下，登记机关也应成为一个主体。由于通常情况下失房配偶与卖房配偶的关系具有相近性、利益具有一致性，因此，在失房配偶得知房屋已被其配偶擅自处分后通常会先向买受人主张权利，当登记机构因登记错误给失房配偶造成损害的，失房配偶有权请求登记机构承担赔偿责任。

　　1、向买受人请求支付房屋价款的权利

　　（1）向任何买受人主张请求支付房屋价款的权利

　　债权表现的权利欲，在今天都是经济目的，债权已不是取得对物权和物利用的手段，它本身就是法律生活的目的，经济价值不是暂时静止地存在于物权，而是从一个债权向另一个债权不停地移动。【1】因此，追求房屋经济价值的最大化需要对房屋所有权进行合理适当地流转。

　　根据《物权法》第97条规定，夫妻一方处分夫妻共同共有房屋时需经另一方同意，未经另一方同意的处分行为是无权处分行为。根据《合同法》第51条规定，无权处分行为需经另一方追认时才能有效。失房配偶在得知房屋被处分后，为了追求房屋的交换价值而追认了卖房配偶擅自处分行为，则卖房配偶与第三人签订的房屋买卖合同有效，夫妻有权以有效地买卖合同为依据向房屋买受人主张支付房屋价款的权利，第三人在支付房屋价款后也有权主张交付房屋或变更房屋权属状态。值得注意的是：由于善意买受人主张房屋所有权善意取得时依事实行为保有房屋的所有权，当失房配偶愿意追认卖房配偶的处分行为，那么，依据《物权法》第106条可以善意取得房屋所有权的善意买受人也能选择放弃对房屋所有权善意取得的主张，然后，根据房屋买卖合同所规定的权利义务进行履行，因为房屋买卖合同更能体现出双方的意思自治和合同基础，当出现情势变更时，善意买受人当然可以解除合同。

　　（2）向善意买受人请求支付房屋价款的权利

　　善意买受人取得房屋所有权的方式并非只能根据有效的合同进行取得。当房屋登记薄上记载的权利人仅为卖房配偶时，第三人善意信赖该权属登记状态并与卖房配偶进行房屋所有权变更登记的，第三人依据《物权法》第106条的规定保有对买受房屋的所有权。此时，失房配偶无权追回房屋和房屋的所有权，那么，其是否有权请求善意买受人支付房屋价款，这涉及到善意取得客观要件的理解问题。

　　《物权法》第106条规定善意取得需要不动产以合理的价格“转让”，而《婚姻法司法解释（三）》第11条规定夫妻共同共有房屋需要“支付”合理的对价，在发生第三人善意取得夫妻共同共有房屋时是否需要满足合理的房屋对价已经完全支付？《婚姻法解释（三）》第11条第1款之所以将《物权法》第106条第1款规定的“以合理的价格转让”替换为支付合理对价，是因为价格是对货币币值的描述，主要适用于一方以货币形式购买房屋的情形，而在现实生活中，以物易房的情形并不鲜见，以“对价”替换“价格”形式避免用语的模糊。而且，合理对价应已实际支付，因为从物权法的立法本意来看，善意取得制度兼具了不当得利制度的功能，应认为对价是实际支付的对价。【2】

　　依据《现代汉语词典》的解释，价款是买卖货物时收付的款项，价格为商品价值的货币表现，表明价格具有中性，不以支付为界定的标准，因此，作为构成善意取得要求之一价格合理，既指受让人已经向转让人付清了合理的价款，也包括受让人尚未实际付款，但合同约定了合理的价格。针对有些学者认为价款原则必须实际支付的，否则会引发很多纠纷以及违背善意取得制度宗旨的争议，崔建远教授认为：支付价款是合同义务的履行，而非交易行为本身；即使受让人付清了全部价款，原权利人也可能向受让人追讨，进而引发纠纷；善意取得制度旨在解决无权处分场合受让人善意时的物权变动问题，不刻意考虑受让人取得物权是否公平，而受让人因此而取得利益有违公正的问题，交由不当得利等制度矫正。【3】笔者认为：善意取得虽然要求第三人有偿取得，但并不要求价款必须实际完全支付，因为行为是否有偿取得取决于行为的性质，买卖行为属于典型的有偿行为，不论价款是否已实际支付均不能影响这一性质的认定。同时，现行房屋价款过于巨大，要求善意买受人在完全支付合理价款后才能取得并保有房屋对善意第三人的保护范围过窄，影响物的流转和经济安全。

　　因此，善意买受和卖房配偶只达成合理的转让价款未完全实际支付并且办理变更登记的情况下，失房配偶向善意买受人主张返还房屋所有权的物权请求权，因法律的强制规定而消灭并转化为请求善意买受人支付其未支付房屋价款的债权请求权，善意第三人应当向履行剩余房屋价款支付义务。

　　2、向买受人请求返还房屋的权利

　　《物权法》第9条确定了我国现行不动产变动的债权形式主义规则，不动产物权变动的一般规则需要满足合同有效和依法登记两个要件，如果欠缺依法登记的要件，房屋所有权确定性的不转移。在夫妻一方同第三人签订房屋买卖合同并将房屋交付第三人，但尚未依法进行登记的情形下，无论失房配偶是否追认了卖房配偶的处分行为，该房屋的所有权并没有发生转移。因此，虽然房屋已经交付第三人，出于第三人的事实支配之下，但房屋没有依法进行登记，房屋所有权仍然属于夫妻双方，失房配偶如果对房屋的交易价格不满意或对房屋的使用价格更为看重，那么，其有权以房屋所有权人的身份向第三人主张返还房屋的请求权。

　　3、向买受人请求返还房屋所有权的权利

　　在卖房配偶同第三人签订房屋买卖合同并依法进行了登记的情形下，但买受人不能根据《物权法》第106条善意取得房屋所有权时，由于失房配偶不追认该无权处分行为，房屋买卖合同确定无效，虽然该房屋已经进行了变更登记，但是，第三人并非当然的保有对房屋的所有权，如果房屋仍登记于第三人名下或者房屋未被他人登记取得的话，那么，失房配偶有权向第三人主张返还房屋所有权的请求权。

　　二、失房配偶向卖房配偶行使请求权的样态

　　在交易行为满足不动产物权变动的特殊规则时，法律强制性的规定房屋的所有权已经转移，如果卖房破具有严重损害夫妻共同财产利益的行为，在婚姻关系存续期间，失房配偶可以在不损害债权人利益的前提下可以请求分割夫妻共同财产；

　　1、向卖房配偶请求分割夫妻共同财产的权利

　　在夫妻共同共有房屋被善意第三人依法取得后，夫妻双方已经丧失对第三人主张返还房屋所有权的权利，根据《婚姻法司法解释（三）》第11条的规定，若第三人已经支付合理对价，则失房配偶也可能丧失请求第三人支付房屋价款的权利。如果卖房配偶具有将第三人支付的合理价款予以隐藏、转移、挥霍或者伪造夫妻共同债务进行清偿等严重损害夫妻共同财产利益行为，在婚姻关系存续期间只要不存在损害债权人利益的情形，失房配偶有权依照《婚姻法司法解释（三）》第4条之规定，向人民法院请求依法分割夫妻共同财产。

　　在现实生活中，当第三人已经向擅自处分房屋的卖房配偶部分支付了约定的合理对价时，如果存在卖房配偶将该价款予以隐藏、转移、挥霍或者伪造夫妻共同债务进行清偿等行为，在夫妻关系存续期间，失房配偶可以请求将剩余的房屋价款请求权予以分割，这时夫妻双方对第三人享有的债权作为准物权的客体，其性质为物权性请求权。如果存在夫妻共同债务，失房配偶可以向债权人提前清偿、提存或者和债权人达成债务承担协议。

　　2、请求卖房配偶少分或不分夫妻共同财产及给付生活困难帮助费的权利

　　根据《婚姻法》第四十七条之规定，离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。因此，当卖房配偶擅自处分房屋的行为故意有损于夫妻共同财产的保值，那么，失房配偶在离婚是可以向其主张少分或不分夫妻共同财产。

　　根据《婚姻法》第四十二条之规定，离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。同时，《婚姻法解释（一）》第27条规定：“婚姻法第四十二条所称“一方生活困难”，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。”由于卖房配偶将房屋擅自处分，房屋所有权又为善意第三人取得，失房配偶不能向善意买受人主张返还房屋所有权的，其离婚若没有住处，则有权向卖房配偶主张给付生活困难帮助费。

　　三、向登记错误的登记机构请求赔偿的权利

广东省惠州市人民政府办公室


印发《惠州市行政执法主体公告办法》的通知

惠府办〔2011〕36号


各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
　　《惠州市行政执法主体公告办法》业经十届153次市政府常务会议讨论通过。现印发给你们，请按照执行。


惠州市人民政府办公室

二○一一年六月一日


惠州市行政执法主体公告办法


　　第一条 为规范行政执法主体，监督行政执法活动，推进行政执法体制改革，根据《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国行政许可法》和国务院《全面推进依法行政实施纲要》（国发〔2004〕10号）、《关于加强市县政府依法行政的决定》（国发〔2008〕17 号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本市各级行政执法主体的公告管理适用本办法。
　　行政执法主体属于国家和省垂直管理的，按照相关规定办理。
　　第三条 本办法所称行政执法主体，是指依法设立、依法享有行政职权、能够以自己的名义实施具体行政行为、独立承担相应法律责任的行政机关和法律、法规授权的组织。
　　第四条 本市各级行政执法主体应当在同级政府公告的职责和权限内实施执法活动。未经公告或者超越公告的职责和权限范围的执法活动无效。
　　第五条 市、县（区）政府法制机构（以下简称“政府法制机构”）分别负责本级所属行政执法主体定期清理、公告前的合法性审核确认工作。各级行政执法主体由同级政府法制机构提出审核确认意见报同级政府批准后公告。
　　第六条 行政执法主体公告前的审核确认应当遵循职权法定、权责一致和统一、高效的原则。
　　第七条 行政执法主体应当符合下列条件：
　　（一）依法设立；
　　（二）有法律、法规、规章规定的执法职责和权限，或者政府调整执法职责和权限的正式文件；
　　（三）能以自己的名义实施行政执法活动并承担相应法律责任；
　　（四）有机构编制部门核定的机构编制和符合条件的执法人员；
　　（五）有财政部门核拨的经费；
　　（六）符合法律、法规、规章规定的其他条件。
　　第八条 行政机关和法律、法规授权的组织向同级政府法制机构提请审核确认行政执法主体时，应当报送下列材料：
　　（一）行政机关或者法律、法规授权的组织负责人签署提请审核确认的公函；
　　（二）批准设立行政执法主体的正式文件；
　　（三）规定行政执法主体执法职责和权限的法律、法规、规章文本或者政府调整执法职责和权限的正式文件；
　　（四）机构编制部门核定机构编制的正式文件；
　　（五）必要的专业技术人员和技术装备的相关材料；
　　（六）行政执法主体公告送审稿。
　　第九条 政府法制机构对提请审核的行政执法主体是否符合本办法第七条规定的条件进行审核确认，并在受理提请审核后15个工作日内作出审核意见。经审核符合条件的，政府法制机构应提请同级政府批准公告。
　　市级行政执法主体经市政府批准公告后，应将行政执法主体公告文本在《惠州日报》和市政府公众信息网上公告。县（区）行政执法主体的公告载体由本级人民政府决定。
　　第十条 行政执法主体公告的主要内容包括：
　　（一）行政执法主体名称；
　　（二）执法性质；
　　（三）行政执法的主要依据；
　　（四）行政执法的主要类别；
　　（五）行政执法主体的地址、办公电话、负责人。
　　第十一条 行政执法主体公告后出现下列情形之一的，有关部门应当及时重新提请审核和公告：
　　（一）行政执法主体分立；
　　（二）行政执法主体合并；
　　（三）行政执法主体名称变更；
　　（四）行政执法依据变更；
　　（五）行政执法职责和权限变更；
　　（六）其他应重新提请审核公告的情形。
　　第十二条 行政执法主体出现第十一条第（一）项情形的，由分立后的行政机关或组织提请审核；出现第十一条第（二）项情形的，由新成立的行政机关或组织提请审核；出现第十一条第（三）、（四）、（五）项情形的，由原提请审核的行政机关或组织提请审核。
　　第十三条 行政执法主体可以在其法定职责和权限内，依法委托符合本规定第十四条规定条件的组织实施行政执法活动。
　　委托机关对受委托组织实施委托范围内的行政执法活动进行监督，并对该活动的后果承担法律责任。
　　受委托组织应当在委托范围内，以委托机关的名义实施行政执法活动，不得再委托其他组织或者个人实施。
　　委托机关在委托期间不再行使已经委托给受委托组织的行政执法权。
　　第十四条 受委托实施行政执法活动的组织应当符合下列条件：
　　（一）是依法设立的管理公共事务的事业组织；
　　（二）有符合条件的执法工作人员；
　　（三）在行政执法中需要进行技术检查或者鉴定的，应当有条件组织进行相应的技术检查或者技术鉴定；
　　（四）符合法律、法规、规章的其他规定。
　　第十五条 行政执法主体委托符合条件的组织实施行政执法活动，应当与受委托组织订立委托行政执法协议书。委托行政执法协议书应当载明下列事项：
　　（一）委托机关和受委托组织的名称、地址；
　　（二）委托机关的行政执法依据及委托依据；
　　（三）委托的行政执法事项和权限；
　　（四）委托期限；
　　（五）受委托组织的行政执法经费来源。
　　委托行政执法协议书必须由双方法定代表人签署并加盖双方单位的印章。
　　第十六条 行政执法主体应当在与受委托执法机构或组织签订委托行政执法协议书后10个工作日内，将委托事项向本级政府法制机构备案，并在备案后15个工作日内向社会公告。
　　提请备案时，应当提交以下材料：
　　（一）行政机关负责人签署的提请备案的公函；
　　（二）受委托组织设立的正式文件；
　　（三）委托行政执法协议书；
　　（四）受委托组织执法人员名单和执法经费来源证明；
　　（五）受委托执法组织的公告文本。
　　第十七条 委托行政执法期限届满后，如果需要继续委托的，行政执法主体应当在委托期限届满前30日内与受委托机构和组织重新订立委托行政执法协议书，并按照本规定提请备案。
　　第十八条 行政执法主体应当对受委托组织进行指导和监督，并定期对受委托组织执法人员进行执法培训。
　　第十九条 市、县（区）政府应当定期向社会公布本级行政执法主体、受委托执法的行政机关和组织的名录。
　　第二十条 对违反本规定实施行政执法活动的行政执法主体，任何组织和个人有权向市、县（区）政府法制机构和监察部门投诉和举报。
　　第二十一条 行政执法主体违反本规定实施委托执法的，由同级政府法制机构责令改正；情节严重的，由政府法制机构提请监察部门对单位负责人和相关直接责任人员依法给予行政处分。
　　第二十二条 本办法自2011年6月10日起施行，有效期5年。