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浙江省物价局关


浙江省物价局关于印发《浙江省商品房销售明码标价管理规定》的通知


各市、县（市、区）物价局：
为规范商品房销售价格行为，建立公开、透明、公平的市场价格秩序，维护消费者的合法权益，促进房地产市场的健康发展，特制定了《浙江省商品房销售明码标价管理规定》，现印发给你们，请贯彻执行。

二○○七年十二月十八日


浙江省商品房销售明码标价管理规定
第一条 为规范商品房销售价格行为，建立公开、透明、公平的市场价格秩序，维护消费者的合法权益，促进房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、原国家计委《关于商品和服务实行明码标价的规定》和《禁止价格欺诈行为的规定》，制定本规定。
第二条 浙江省行政区域内从事房地产开发经营企业和房地产中介服务机构（以下简称“经营者”）销售新建商品住宅，应当按照本规定实行明码标价。
第三条 本规定所称商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
商品房现售是指房地产开发经营企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者支付房价款的行为。
第四条 本规定所称明码标价是指经营者在销售商品房时按照本规定的要求公开标示商品房价格及相关收费等情况的行为。
第五条 经营者实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守价格法律、法规和政策。
第六条 商品房销售明码标价采取标价牌、价目表或价格手册的方式。有条件的还可采用互联网查询、多媒体终端查询、电子信息公告等方式实行明码标价。
第七条 商品房销售明码标价应当做到标价内容客观、准确、完整，字迹清晰，标示醒目。价格变动时应当及时调整。
第八条 经营者应当在交易场所的醒目位置悬挂标价牌，标示的内容包括：
（一）楼盘简况：开发经营企业名称、楼盘名称、坐落位置、容积率、预售许可证号码、房屋类型、建筑结构、装修状况等。
（二）房源概况：本期销售推出商品房总套数及其户型、各种户型的建筑面积及其商品房套数。
（三）相关收费项目和标准：与商品房销售相关的收费项目及其标准和依据，前期物业服务单位名称及物业服务收费标准和依据。属代收费用的，还应标明代收费的委托单位。
（四）价格投诉举报电话12358。
第九条 经营者应当制作价目表或价格手册，对所销售的每套商品房进行明码标价。价目表和价格手册应标明以下内容：商品房的房号、销售状态、户型、房屋层高、房屋建筑面积、套内建筑面积、应分摊公用建筑面积、计价单位、销售单价、房屋总价等。互联网查询、多媒体终端查询、电子信息公告中标示的内容应与价目表和价格手册规定的内容一致。
第十条 经营者通过报纸、电视、互联网、制作宣传手册及宣传单页等方式进行商品房介绍和宣传，其价格表示必须客观、准确、完整，不得误导消费者。
第十一条 经营者提供有偿服务和代收费用，应坚持自愿原则。与商品房销售有关的价格和收费，应在商品房销售合同中明确约定，未在合同中约定的不得向购房者收取。
第十二条 经营者不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外加价出售商品房；不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。
第十三条 经营者不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》等相关法律法规、规章予以查处。
第十四条 本规定由浙江省物价局负责解释。
第十五条 本规定自2008年2月1日起施行。凡以前有关规定与本规定有抵触的，一律以本规定为准。

附件：1.有关商品房明码标价内容说明
2.商品房销售明码标价牌、价目表样式









附件1
有关商品房明码标价内容说明
一、坐落位置：指楼盘所在地点，应具体标明市（县、区）行政区域，楼盘所在路段。
二、房屋类型：如多层、高层、别墅等。
三、建筑结构：如钢筋混凝土结构、砖混结构等。
四、装修状况：如毛坯房、装修房等。
五、商品房的房号：应由楼栋编号、单元编号、房屋室号组成。
六、销售状态：如已销售、未销售等。
七、户型：指商品房的具体规格，如三室一厅、二室一厅等。











附件2
××公司商品房销售标价牌（样式）

楼盘名称 坐落位置 建筑结构
房屋类型 容积率 预售许可证号码
装修状况
房源概况 户型 建筑面积 房屋套数

本期销售推出商品房总套数
相关收费项目和标准 收费项目 收费标准 收费依据 代收费的委托单位名称


前期物业服务 服务单位名称 收费标准 收费依据


特别提示 每套（单元）商品房的具体标价内容详见价目表或价格手册。
价格举报电话：12358


填制日期： 年 月 日





××公司商品房销售价目表（样式）

楼盘名称：
幢号 单元 室号 房屋层高 户 型 建筑面积 套内建筑面积 公摊建筑面积 计价单位 销售单价 房屋总价 销售状态 备 注











填制日期： 年 月 日



　　2012年8月31日，第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过了《关于修改〈中华人民共和国民事诉讼法〉的决定》（下简称新民诉法），其中，新民诉法第一百六十二条规定：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。这为小额诉讼程序在我国的确立提供了法律依据。

　　虽然小额诉讼程序在我国民事诉讼体系中已经正式确立，但是条款的制定并不代表制度的完善，也不代表着小额诉讼制度一定可以在实践中发挥应有的作用。因此，对新民诉法中小额诉讼的探讨就变得极为迫切，笔者通过剖析小额诉讼程序的利弊，希望借此起到一定的积极作用。

　　一、小额诉讼程序的优势

　　（一）民事诉讼的程序效益得到提高。简单地讲，程序效益就是指诉讼成本和收益之间的关系。当下一些法律关系明确、案情简单明了、诉讼标的较小的案件，由于法律程序的固化限制，致使当事人要花大量的时间和精力用在应付案件事宜上，大大增加了当事人的诉讼成本，加大了当事人的诉累。小额诉讼程序在特定种类的案件中，对于当事人和法院都是一种成本的节约，是优化提高程序效益的一种表现。

　　（二）一审终审使司法效率得以提升。新民诉法规定人民法院审理小额诉讼案件实行一审终审，这是我国小额诉讼最突出、最有实质性的特征。在当前基层调处网络瘫痪、大量纠纷聚集法院、法院办案人员相对不足的情况下，对小额诉讼实行一审终审，有利于快速及时的解决纠纷，从而实现节约司法资源、降低维权成本、提升司法效率的目的，能够保障基层法院和法庭能够将大部分的司法资源集中应用于标的额较大、案情较为复杂或者当事人双方对案件争议较大的复杂案件中去，有利于小额诉讼制度立法价值和目的的实现。

　　（三）强制适用使制度实施得以保障。新民诉法对小额诉讼的适用方式采取的是强制适用，对符合条件的小额诉讼案件不允许当事人选择适用。作为新出台的制度，强制适用有利于发挥小额诉讼程序的制度优势，使其不至于因为当事人的选择适用而架空这一制度，为小额诉讼案件的实际适用提供了保障。

　　二、小额诉讼程序的弊端

　　（一）适用案件类型规定不明确。我国新民诉法关于小额诉讼程序只是对标的额作出了规定，没有对适用案件类型作出规定。结合各地实际，案件标的额的确定不难，但仅从事实清楚、权利义务关系明确、争议不大这一标准也无法确定应该适用的案件类型，如果不对小额诉讼程序应适用的案件类型加以明确，必然会造成小额诉讼程序在实际适用中的困难。

　　（二）具体的程序性规则不明确。我国新民诉法没有对小额诉讼的具体程序规则作出单独的规定，而是直接适用简易程序办理相关案件，虽然简易程序较普通程序而言有所简化，但仍无法满足小额诉讼案件审理的程序要求。譬如，小额诉讼案件如果遵照简易程序审理，到立案庭提交诉状后立案庭需在7日内审查批准立案，之后才会把案件移交到审判庭，其间法院还可以开展立案调解活动，如果再加上开庭审理、当庭宣判、送达等各个环节，很可能将立法规定的3个月审限拖延至届满。又如，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第二条第一款规定：基层人民法院适用第一审普通程序审理的民事案件，当事人各方自愿选择适用简易程序，经人民法院审查同意的，可以适用简易程序进行审理。若小额诉讼案件遵照简易程序审理将意味着普通程序也能够转为小额诉讼程序，这样将严重偏离小额诉讼的立法精神的轨道。由此可见，对明确小额诉讼程序性规则加以明确是如何的必要和迫切。

　　（三）诉讼救济措施规定不明确。新民诉法没有对小额诉讼的救济方式作出规定，首先，案件一旦适用小额诉讼程序就意味着当事人的上诉权没有了，如果本来另有隐情的案件适用了小额诉讼程序，当事人没有了上诉的渠道和途径，那么当事人只能选择上访、缠访。其次，新民诉法也未明确小额诉讼是否能够发动再审程序，立法虽然未禁止小额诉讼判决发动再审程序，但如果严格适用当前的通用的再审事由，可能会冲击小额诉讼程序审理和裁判的简易性。

　　三、完善小额诉讼程序的对策和建议

　　（一）明确适用标准。虽然相较于普通程序而言，小额诉讼程序得以简化，但不能为了追求程序的简化而剥夺当事人的权利，更不能为了案件的快审快结而滥用小额诉讼程序。笔者建议，明确以下两点用以完善小额诉讼程序的适用标准：第一、涉及身份关系的案件不适用小额诉讼程序； 第二、当事人人数较多的案件不适用小额诉讼程序。

　　（二）明确适用程序性规则。目前，小额诉讼程序与简易程序的区别仅在于一审终审，若小额诉讼程序完全拘泥于简易程序的规定和限制，很可能无法实现小额诉讼提高审判节奏、节约审判资源、减少当事人诉累等功能。因此，笔者建议从以下几个方面对小额诉讼的程序性规则加以明确：第一、简化立案受理程序，可以规定适用小额诉讼程序的案件，当事人可以自行决定起诉方式，口头起诉的，人民法院不能附加任何条件和要求；第二、简化审前程序，适用小额诉讼程序的案件要求“事实清楚、权利义务关系明确、争议不大”，其审前程序可以大幅简化，可以不经调解和准备直接进入审判，便于案件的即时审理；第三、审理与裁判机制的明确，根据立法精神，小额诉讼案件不能缺席判决，因此，一旦小额诉讼的当事人不出庭或有其他不宜使用简易程序审理的情形，应视具体情形转化为普通程序进行审理。另外，法院已经适用普通程序审理的案件，在审理过程中无论出现何种情形，均不得转为小额诉讼程序审理。

　　（三）完善救济措施。我国小额诉讼与简易程序的关键区别，就在于小额诉讼实行一审终审，即小额诉讼案件一经判决，当事人不得上诉。笔者认为，小额诉讼中不予受理和驳回起诉的裁定，应该允许上诉，原因在于，当事人可能存在的权利连一次最简易程序的实质性的审理和裁判都没有经过，就不允许上诉的话，等于把纠纷拒之司法门外，当事人的合法权益将无法得到保障。另外，笔者建议对小额诉讼案件的再审程序加以明确，从小额诉讼程序高效率解决纠纷的价值目标出发，可以规定对当事人申请再审的事由作出严格的限制，或者以申请复议取代申请再审，即可以规定当事人以一定事由向原审法院申请复议一次，复议成功的，可以进入普通程序进行重新审理，笔者更倾向于以复议取代再审，这样更有利于平衡小额诉讼与再审制度的价值冲突。

　　鉴于新的立法才刚出台，笔者建议通过出台司法解释的方式对小额诉讼程序进行完善。

　　（作者单位：湖南省临武县人民法院 ）