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走向“信息完美”---论科斯定理对庭审过程的启示/董国庆

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 23:48:48  浏览:9055   来源:法律资料网
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此文原载《司法审判动态与研究》2007年总第8集,第456-469页。


走向“信息完美”
---论科斯定理对庭审过程的启示

董国庆(浙江省高级人民法院研究室法官。法学硕士。)


运用经济学工具分析和解决法律问题,是近三十年以来西方法学发展的又一潮流,它几乎可以涉及法律的每一个领域1。罗纳德·科斯,这位美国芝加哥大学的教授,一生著述不少,其中最有名的两篇论文:一篇是发表于1937年的《企业的性质》,另一篇是1960年发表的《社会成本问题》。前者提出了被后人概括为“交易成本”的概念,并用它分析了企业与市场的差别与联系;后者则强调了“产权”在经济问题中的重要地位。这些概念和理论,发展起了“交易成本经济学”和“产权学派”,并以它们为主要内容,形成了现代的“新制度经济学”。科斯因其对“产权”和“交易成本”在资源配置上的关系作了令人叹为观止的分析,而获得1991年诺贝尔经济学奖2。科斯定理已成为法律经济学中的经典理论之一。
本文拟就运用科斯定理对双方当事人之间的“和解3”要价进行定量分析,并以博弈论为工具就诉讼的发生率与信息的关联度进行分析。
一、科斯定理及其经典案例
科斯定理是科斯通过一系列案例对外部效应和侵权法的解释而闻名的,他自己从未对其做过精确地定义4,科斯定理一般表述为“当交易成本为零时,私人谈判将导致资源最优的配置,无论产权在法律上的安排是怎样的情况。” 5有学者将其观点概述成科斯定律和科斯定理推论,也有学者称其为科斯定律和科斯反定律。其实,所谓科斯定理推论、科斯反定律不过是科斯定理的“逆反”含义“如果交易成本过高,即使产权明确,私人间的交易也不能实现资源的最优配置。”6以下是一个描述科斯定理的经典案例:
假定一个牲畜饲养者与一农夫家毗邻而居,农夫在他的土地上种植了玉米。饲养场与农庄之间的界线是清晰的,但是没有栅栏。有时牲畜会跑到农夫的田里践踏玉米。可以通过安装围栏来减少这种损失。在没有任何栅栏的情况下,牲畜的侵犯使得农夫每年损失100美元,在农夫的玉米田周围安装围栏的成本每年是50美元,而在饲养场的周围建造围栏每年是75美元。到底是由农夫花去50美元还是由饲养者花去75美元来建造围栏由法律做出规定。显然,从效率的角度考虑,法律的规定应该是饲养权,即饲养者有权放牧,农夫只好建造围栏避免自己的损失。但是,倘若法律的规定是农夫权,即饲养者有责任让牲畜呆在畜圈内,故围栏应由饲养者来建造以免给农夫造成玉米损失,饲养者会花去75美元来建造围栏吗?科斯认为不会,饲养者会去和农夫交易,给农夫50美元让农夫建造围栏。饲养者因此而省下了25美元,再与农夫平分,拿出12.5美元给农夫。这25美元便是合作剩余,通过合作谈判双方均受益。科斯得出的结论是:法律的规定应该是饲养权,这样才有效率。但是,倘若法律的规定是农夫权,只要交易成本为零,双方总能成功地进行谈判,资源的配置同样达到最优。
科斯定理中“交易成本为零”是指所有的交易谈判没有阻碍、没有其它成本。由于现实交易中交易成本是大量存在的,如双方搜集相关信息、进行谈判、订立相关协议并监督协议实施所需的费用等。因此科斯定理中“交易成本为零”的情形是不存在的。科斯定理的价值在于科斯定理的“逆反”含义:假定饲养者去找农夫交易,通过谈判签订一个饲养者支付50美元给农夫,由农夫将玉米田用栅栏围起来的协议,从而产生25美元的剩余。但谈判过程中却花去交易成本30美元,为了计算合作的净收益,交易成本必须要从合作剩余中减去,即:25美元 - 30美元= - 5美元。由于交易成本过高致使净收益为负,双方就不会交易了。科斯定理中“产权”的涵义是很广的,它可理解为从一项财产,如知识、技能、环境等上获取利益的权利。譬如钢铁厂被赋予“任意处置河水,获取利润”的权利,那么就说在排放污染这一问题上,钢铁厂拥有对河水的“产权”;如果沿河居民被赋予了“使用清洁河水,可以拒绝任何污染”的权利,则说居民们拥有对河水的“产权”,而钢铁厂则没有这个“产权”7。科斯自己也说“产权是一种权利.....我没有被这些定义问题所纠缠” 8,郑曙光认为“从经济学的角度看,产权是具有明确归属的财产在运行中形成的一系列权利。”9张乃根认为“‘产权’仍然是一个法律意义上的概念,只是在经济学家看来,财产权制度具有经济意义。” 10故笔者认为在调解程序中将“产权”解释成“权属”、“交易成本”解释成“和解成本”是可以的。事实上,“科斯的结论一半是通过研究经济学、一半是通过研究法律得出的。”11
本文所称“权属”意指权利义务、法律责任等,所称“和解成本”是指双方当事人花去聘请律师、调查取证、出差住宿、协商对策,还有艰难谈判,讨价还价,直至监督协议的执行费用等。
二、“权属”明确是和解的必要条件
假定原告甲诉称被告乙借了他一只价值300元的水壶并打碎了这只壶,乙辩称他从未从甲那里借过水壶。即便可以证明借了,乙不承认水壶碎了。即便可以证明水壶碎了,但乙不承认水壶是他打碎的12。要解决此纠纷,可能存在着和解、诉讼、仲裁等不同的方式。诉讼是昂贵的,除了直接交付给法院的受理费用外,还有较大的诉讼风险、执行风险,还要消耗诉讼当事人的时间和精力,还有逝去的机会成本。因此理性的纠纷当事人首先会考虑和解,和解可以使当事人将节省下来的诉讼成本在双方之间进行分配,是一种增进福利的行为。根据科斯定理,在交易成本很低的情况下,如果有合作剩余可分,那么双方当事人就应该进行交易。由于“科斯定理在不同的实体法领域有不同的含义”13故换成调解中的表述:即便由于法律所规定的法定权力分配不当,但只要明确,和解成本足够低,双方当事人会以私权处分的方式在和解过程中得到最优结果。
和解过程是一个非合作博弈14:若原告愿意接受的最低价格高于被告愿意支付的最高价格时,则和解失败,只好寻求法院判决,此为零和博弈;若双方出价有重叠时,则原、被告当事人都努力使自己分配到的和解剩余最大,此为常和博弈。所谓零和博弈是指一方的受益必定是另一方的损失,如法院判决一方应得的赔偿款定是另一方拿出的。所谓常和博弈是指各博弈方的得益之和是一个非零的常数,本文中指合作剩余。“零和博弈的特点是各个博弈方之间的利益总是相对立的,是‘你死我活的关系’。常和博弈也是对立的,不过由于常和博弈中并不一定要有输家,利益的对立体现在利益的多少,结果可能出现大家分的合理或者说满意的一份,因此也比较容易相互妥协。”15
本案中,要达成和解协议需满足两个条件:第一, 达成该协议的和解成本要够低。在未把纠纷交给法庭之前,双方要达成合意的和解成本是很大的,这是因为对对方的信息和证据无法知晓,谈判成本很高,而当起诉到法院后,经过庭前证据交换,双方谈判障碍(和解成本)会大大降低,为和解的达成奠定了基础;第二,原告愿意接受的最低价格低于被告愿意支付的最高价格。根据波斯纳的归纳,并结合我国民事诉讼法败诉方承担相应诉讼费用的规定,原告的诉讼预期净收益为其胜诉时判决确定数额乘以其估计胜诉概率再加上原告的和解成本,减去败诉部分的诉讼费。被告的诉讼预期损失为其败诉时判决确定数额乘以其估计败诉概率减去被告的和解成本,加上败诉部分的诉讼费成本。16
假定甲、乙对自己的胜诉率、败诉率估计一致:甲相信自己的胜诉率是60%,乙相信自己的败诉率是60%,诉讼费为100元,和解成本各自为30元,则:(1)甲打官司的预期所得净值为170元。因为水壶的价值为300元,他胜诉的概率是60%,以及和解成本30元,还有败诉部分诉讼费100×0.4 = 40元 所以打一场官司的预期净所得300×0.6 +30 - 100×0.4 = 170元;(2)乙打官司的预期损失为210元。因为水壶的价值是300元,他败诉的概率为60%,以及和解成本30元,还有败诉部分诉讼费100×0.6 = 60元,所以一场官司后对他来说得付出300×0.6 - 30 + 60 = 210元。 所以一个合理的和解方案就是:由乙向甲支付170 + 20 = 190元和解结案。甲和乙各自从和解中多收益20元,甲和乙不打官司而合作的剩余是40元,这40元其实就是100元诉讼费减去二人的和解成本之和60元的剩余。
假定甲、乙对自己的胜诉率、败诉率估计不一致:甲认为自己胜诉率是60%,乙相信自己的胜诉率也是60%(即40%败诉率),诉讼费为100元,和解成本各自为30元,则:(1)甲打官司的预期所得净值为170元。因为水壶的价值为300元,他胜诉的概率是60%,以及和解成本30元,败诉部分诉讼费40元 所以打一场官司的预期净所得是300×0.6 + 30 -100×0.4 = 170元;(2)乙打官司的预期损失为130元。因为水壶的价值是300元,他败诉的概率为40%,以及和解成本30元,败诉部分诉讼费40元。所以一场官司对他来说值300×0.6 - 30 + 100×0.4 = 130元。由于双方都预料打官司比和解有利,故双方都比较乐观。乙出价130元低于甲的要价170元,而且各方都事先对该40元剩余进行了合理的划分,甲希望在和解中得到170 + 20 = 190元赔款,乙只肯付出130 - 20 = 110元。显然无法和解,这是因为由于当事人中有一方或双方过于乐观,导致期望值超过了诉讼费用的节省,只好审判解决。
因此,我们就有了下面这样一个和解发生条件的方程:假设J是原告胜诉情况下判决确定的数额,Pp是原告估计自己胜诉概率,Pd是被告估计的原告胜诉概率,C是诉讼费,S是当事人的和解成本,又假定诉讼当事人风险中立17、案件中的标的额、和解成本是双方对等,则:
PpJ十S - C(1-Pp)
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汕头市人民政府办公室印发关于理顺汕头市中心城区社区管理与住宅小区物业服务之间关系暂行办法的通知

广东省汕头市人民政府办公室


印发关于理顺汕头市中心城区社区管理与住宅小区物业服务之间关系暂行办法的通知

汕府办〔2009〕142号

   
各区县人民政府,市政府各部门、各直属机构:
《关于理顺汕头市中心城区社区管理与住宅小区物业服务之间关系暂行办法》业经市政府同意,现予印发,自2009年11月 1日施行。
       

汕头市人民政府办公室              
二○○九年十月十五日


关于理顺汕头市中心城区社区管理
与住宅小区物业服务之间关系暂行办法


第一条 为理顺社区管理与住宅小区物业服务的关系,确立街道办事处、社区居委会在物业管理活动中的地位,明晰相关职能部门在物业小区的责任,明确物业服务企业和业主在社区管理中应尽的义务,完善中心城区城市管理体制,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《汕头市城市市容环境卫生管理条例》等法律、法规和有关规定,结合本市实际,按照“重心下移、属地管理,条块结合、以块为主、条条保障、全民参与”的原则,制定本办法。
第二条 街道办事处、社区居委会支持和指导物业服务企业依法经营;物业服务企业积极配合、协助街道办事处、社区居委会履行社会管理职能和开展社区日常管理工作,接受街道办事处、社区居委会的指导和监督;形成以社区居委会为主导,业主自主管理、小区资源共享、共建社会主义新社区的良好局面。
第三条 街道办事处、社区居委会监督、协调相关职能部门依照各自职责,认真履行涉及物业服务工作的各项管理职能;相关职能部门在各自职责范围内,做好物业管理活动的有关工作,指导街道办事处、社区居委会做好涉及物业管理活动的协调、管理工作。
第四条 街道办事处的监督、管理和协调工作
(一)对物业管理活动进行指导和监督。
1、负责辖区内公共设施、街貌的管理和监督;
2、参与新建住宅区的规划验收,对未按规划要求建设配套的基础设施和公共设施,有权提请规划等行政主管部门予以纠正;对建设配套的基础设施和公共设施的质量问题,有权提请建设行政主管部门予以纠正;
3、依照有关规定确定建成居住区物业管理区域并报备案,协同房地产行政主管部门处理物业管理区域划定的争议问题;
4、会同房地产行政主管部门,指导和协助物业小区业主推荐产生业主大会筹备组、成立业主大会,选举业主委员会,监督业主大会及业主委员会的运作,协助业主委员会的换届选举、重新选举;
5、协调物业服务与社区建设的工作;
6、会同主管部门协调处理物业管理活动中的纠纷;
7、负责“门前三包”责任制的组织实施和管理;
8、对物业小区的日常物业管理活动进行监督,并提出相应物业服务企业管理质量的评价意见,作为房地产行政主管部门进行物业服务企业资质管理的主要参数。
(二)协助相关职能部门在各自职责范围内做好与物业管理活动的有关工作,定期主持召开相关职能部门参加的涉及物业管理联席会议,对相关职能部门涉及物业管理的工作绩效进行评价,促进其改进存在问题,向其上级部门反映有关情况。
(三)在授权及经费保障的前提下,完成相关职能部门委托的涉及物业管理活动的各项工作任务。
第五条 社区居委会的监督、管理和协调工作
(一)协助配合社区物业管理活动,进行指导和监督。
1、协助或组织业主推荐产生业主大会筹备组,并由居委会代表担任筹备组组长;
2、协助业主推选楼、梯业主代表;
3、协助业主拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》草案;
4、协助业主提出业主委员会委员候选人产生办法以及名单;
5、监督业主委员会的运作;
6、指导业主按照物业小区环境卫生质量标准与物业服务企业约定物业服务管理合同的相关内容;
7、会同业主委员会和物业服务企业在物业小区开展丰富多彩的文化、体育活动及国家有关政策法规宣传工作;
8、参与调解物业管理活动的纠纷;
9、参与绿色住宅小区和物业管理示范小区的评选工作;
10、积极创建平安和谐文明示范小区。
(二)对相关职能部门履行与物业管理活动相关的管理职责进行社会监督,有权向其反馈存在问题,提出改进建议。
(三)在授权及经费保障的前提下,完成街道办事处、相关职能部门委托的涉及物业管理活动的各项工作任务;接受责任单位或责任人委托,做好环境卫生、“门前三包”等有偿服务工作。
第六条 相关职能部门的监督和管理工作
相关职能部门在各自职能范围内做好物业管理活动的有关工作,协调处理物业服务企业的违规行为,同时抄送房地产行政主管部门备查,作为房地产行政主管部门进行物业服务企业资质管理的参考。
(一)价格主管部门依法对物业服务收费进行监督检查,受理和处理涉及物业服务收费的投诉举报;实行价费公示制度,推进价格服务进社区工作。
(二)公安行政主管部门对物业小区内违反治安管理的行为,依法予以处罚。
(三)公安派出所对辖区居民住宅区的管理单位、居民委员会、村民委员会履行消防安全职责的情况实施消防监督。
(四)各级市容环境卫生行政主管部门负责本辖区市容环境卫生管理工作。
1、根据《汕头市城市环境卫生质量标准》,制定物业小区环境卫生质量标准;
2、确定物业小区环境卫生责任区范围及其责任人;
3、规定物业小区生活垃圾的收集、清运和环境卫生清扫保洁作业的时间、地点和方式,并对物业小区的环境卫生作业情况进行检查监督;
4、负责对本辖区沿街单位“门前三包”责任制工作落实情况的检查、监督、指导和协调;
5、依法对违反环境卫生规定行为进行纠正或处罚。
(五)规划行政主管部门负责物业小区范围各种违反城市规划建设行为的监督检查。
(六)城市管理执法部门负责对物业小区的违反城市管理行为依法实施行政处罚和行政强制措施。
(七)房地产行政主管部门负责物业管理活动的指导和监督。根据街道办事处、社区居委会或相关职能部门对物业小区日常物业管理活动的评价意见,严格做好物业服务企业的资质审查和定、升级工作。
(八)市、区卫生监督部门要依法对物业小区游泳池、二次供水卫生情况进行监督检查;疾病预防控制部门接受委托负责对物业小区游泳池、二次供水水质卫生进行监测。
(九)各级爱卫部门依法检查指导物业小区开展除“四害”、讲卫生、防治疾病活动。
(十)供水、供电、供气、通讯与网络、有线电视等单位,依法承担所管辖的相关管线和设施设备的维修、养护的责任。
第七条 物业服务企业的服务工作
(一) 依据国家《物业管理条例》和省、市有关法律法规以及《物业管理服务合同》,做好物业管理服务工作。
(二)支持和配合街道办事处、社区居委会进行包括治安、消防安全、计生、健康教育与除“四害”活动、征兵、民政等社区管理工作。
(三)及时协调和处理业主投诉的物业服务问题,改进工作方法,提高物业服务质量。
(四)配合调解业主之间的矛盾。
(五)按照 “门前三包”责任制工作有关规定,接受委托,做好物业小区沿街“门前三包”服务工作,接受街道办事处、社区居委会和市容环境卫生行政主管部门的检查、监督。
(六)按市容环境卫生行政主管部门规定的时间、地点和方式做好卫生责任区内的环境卫生清扫、保洁和生活垃圾的收集、清运工作。不得雇请或委托没有取得汕头市市区从事环境卫生经营服务行业资质的单位承担本物业小区的环境卫生作业,不得容许垃圾清收人员在小区内外撕拆袋装垃圾和捡拾废品杂物。
(七)物业服务公司应做好小区内部环境卫生管理工作,小区外部周边卫生管理由街道办事处负责。
(八)履行消防安全职责,督促、指导业主或者用户做好消防安全工作。
(九)物业服务企业对责任区内违反环境卫生管理规定的行为有权制止,必要时及时通报相关职能部门,并有权要求市容环境卫生行政主管部门或者城市管理执法部门查处。
第八条 业主委员会的义务
业主大会、业主委员会应积极配合相关社区居委会依法履行自治管理职责,支持社区居委会开展工作,并接受其指导和监督。
(一)配合街道办事处、社区居委会,共同做好维护物业管理区域内的卫生、治安、安全等工作。
(二)物业小区的业主大会、业主委员会拟定有关物业管理区域管理草案时,事前应告知相关的社区居委会,并认真听取居委会的建议。
(三)落实业主大会通过的各项物业管理决议,不得从事与小区物业管理无关的活动和做出无关的决定。
(四)协调、指导、监督物业服务企业和业主共同搞好物业小区物业服务工作。
第九条 业主义务
业主是物业管理活动和社区工作的参与者和执行者。按国家《物业管理条例》和省、市法律法规的规定,在享有业主权利的同时应履行相应义务。
(一)积极支持和配合街道办事处、社区居委会的各项社区工作,积极参与各项健康有益的文化、体育活动。
(二)发现各种违法行为及时向有关方面报告。并监督相关职能部门履行好各自职责,及时处理群众反映的问题。
(三)不得在小区内进行违法违规活动,不得破坏公共设施、侵占公共场地,必须保障疏散通道、安全出口畅通。
(四)自觉履行业主大会通过的各项物业管理决议;认真履行物业服务合同,自觉缴交物业服务费。
(五)自觉遵守国家各项法律法规。
第十条 相应法律责任
(一)对责任范围内社区物业管理活动有关工作不落实的单位或个人,给予批评教育、限期整改。责任单位对责任区范围内的各类违规行为制止无效的,应当向市或区县行政执法部门反映,市或区县行政执法部门应及时依法查处。
(二) 违反本办法的规定,县级以上地方人民政府、房地产行政主管部门、街道办事处或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
(三) 物业服务企业、物业使用人违反市容卫生管理规定的,按《汕头市城市市容环境卫生管理条例》对相关责任人进行处罚。
(四) 小区业主委员会不按有关规定配合开展社区工作的,应承担相应的责任。
(五)业主或物业使用人违反规定破坏社区公共设施、侵占公共用地等违规行为按相关法律法规论处。
第十一条 本办法适用于汕头市中心城区,中心城区未实行物业服务的住宅小区参照本办法执行。
第十二条 本办法自2009年11月1日起施行。




长治市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法

山西省长治市人民政府


长治市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法



第一条 为了广大居民住房消费,促进房地产市场发展和存量住房的流通,满足居民改善居住的条件的需要,规范已购公有住房和经济适用住房上市出售行为,根据国家有关法律、法规、结合我市实际,制定本暂行办法。

第二条 本办法适用于我市已购公有住房和经济适用住房首次上市出售的管理。

第三条 市人民政府房地产管理部门主管本行政区域内已购有公有住房和经济适用住房上市出售管理工作。

各有关部门(财政、税务、土地、工商、物价等)应当按简政便民、分工协作的原则在市房地产交易厅实行“一站式”现场办公。

第四条 已购公有住房和经济适用住房上市出售应遵循自愿、公平、公正、合法的原则。

第五条 本办法所称已购公有住房和经济适用住房,是指我市居民根据市人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或者标准价)购买的公有住房,或者按照市人民政府指导价购买的经济适用住房(包括安居工程住房和集资合作建设的住房)。

第六条 已取得合法权证书的已购有住房和经济适用住房可以上市出售,但有下列情形之 一不得上市出售:

(一)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;

(二)住房面积超过市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款的;

(三)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;

(四)产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;

(五)已抵押且未经抵押人书面同意转让的;

(六)上市出售后形面新的住房困难的;

(七)擅自改变房屋使用性质的;

(八)法律、法规以及市人民政府规定其他不宜出售的。

第七条 已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的,应当向市人民政府房地产行政主管部门提出申请,并提交下列材料:

(一)职工已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表;

(二)房屋所有权证书;

(三)身份证及户籍证明或者其它有效身份证件;

(四)同住成年人同意上市出售的书面意见;

(五)个人拥有部分产权的住房,还应当提供原有产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。

第八条 记地产行政主管部门对申请人提出的上市出售申请进行审核,并自收到申请之日起十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。

第九条 房地产行政主管部门审核,准予出售的房屋,买卖双方当事人按照有关规定到长治市房产交易管理处办理交易过户手续。

第十条 买卖当事人在办理完成交易过户手续之日起三十日内,必须持有关资料向房屋所在地的房屋权属登记管理部门申请办理房屋所有权转移登记手续,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记手续。

在本办法实施前,尚未领取土地使用权证书的房改住房在2002年底以前需要上市出售的,房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续,办理完房屋所有权转移登记手续后的三十日内由购房人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地的土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。

第十一条 职工个人上市出售已购公有住房取得的价款,扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益,按规定由长治市房地产交易管理处代收代缴所得收益。
职工个人上市出售经济适用住房,原则上不再缴纳所得收益。

第十二条 职工个人上市出售已购公有住房和经济适用住房,如已购住房的土地属行政划拨的,由购房者按规定缴纳土地出让金;如已购住房的土地属有偿出让(即已购住房原产权单位已缴纳土地出让金)的,由购房者按规定缴纳相当于土地 出让金的价款。土地出让金和相当于土地出让金价款的缴纳标准按所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定。

购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后,按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。

第十三条 职工个人上市出售拥有全部产权的已购公有住房和经济适用住房,在按规定交纳有关税费和土地收益后,其他人全部归职工个人所有。
职工个人上市出售拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房,其收入在按规定交纳有关税费和土地收益后,由职工与原产权单位按照产权比例分成,原产权单位撤消的,其应当所得部分由长治市房地产交易管理处代收后,纳入地方住房基金专户管理。

第十四条 土地出让金按规定全额上交财政;相当于土地出让金的价款和所得收益,已购公有住房产权属行政机关的,全额上交财政;属事业单位的,50%上交财政,50%返还事业单位;属企业的,全额返还企业。

第十五条 上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益,按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制,分别上交中央财政和地方财政,专项用于住房补贴;返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益,分别纳入企业 和事业单位住房基金管理,专项用于住房补贴。

第十六条 鼓励城镇职工家庭为改善居住条件,将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一 年内该户家庭已按照市场价购买住房的,可以视同房屋产权交换。

第十七条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后,房屋维修仍按照上市出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴纳的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不矛退还,随房屋产权同时过户。

第十八条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后,该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房,也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。

第十九条 违反本办法第六条的规定,将不准上市出售的已购公有住房和经济适用住房上市出售的,房地产行政主管部门将没收违法所得,并处以10000元以上30000元以下罚款。

第二十条 违反本办法第十八条的规定,将已购公有住房和经济适用住房上市出售后,该户家庭又以非法手段按照成本价(或者标准价)购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的,由房地产行政主管部门责令退回所购房屋,不予办理产权登记手续,并处以10000元以上30000元以下罚款。或者按照商品市场价格补齐房价款,并处以10000元以30000元以下罚款。

第二十一条 房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;情节严重、构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十二条 本办法在执行过程中的有关问题由长治市房地产管理局负责解释。

第二十三条 本办法自2001年1月1日起执行。